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东建·东平河项目营销策划报告 （策略提案） 2004，佛山城市发展战略规划，给东平河安上一盏指路明灯 佛山市2004年3月29日对外公布的《佛山市城市发展概念规划》规划，市规划建设“２＋５”城市组团空间新格局，东平河岸也由原来的城市边缘提升为中心组团新城区的核心区。 随着佛山近两年房地产的迅速发展，城南板块乘势崛起，除了佛山本地开发商强强联手外，深圳、广州地产巨头也纷纷进驻，雅居乐集团、龙光地产、力迅地产等，城南板块新一轮的楼市竞争拉开序幕……城南板块无疑给东平河插上了腾飞的翅膀！ 2006，同居东平河畔北岸 -----分八步进行 第一步：市场分析 第二步：项目剖析 第三步：竞争分析 第四步：目标人群 第五步：项目定位 第六步：项目规划 第七步：推售策略 第八步：推广策略 第一步：市场分析： ---探究佛山目前房地产市场的总体发展态势 1、城市经济发展迅猛，佛山楼市呈现明显的供需两旺的态势 A、2005年佛山经济得到了前所未有的快速发展，全市生产总值2379.80亿元，首次突破2000亿元大关，比上年增长19.2%。 B、2005至2006年上半年，佛山楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。 ?从供求关系来看：佛山楼市需求平稳，表现出供需两旺的趋势。 2005年佛山全市商品房销售面积为757.40万平方米，其中商品住宅64820万平方米，同比增长分别是14.74％及17.19％，销售面积及同比增幅都创佛山房地产的新高；商品住宅售价更是突破3000元/平方米的瓶颈，2005年佛山商品住宅售价为3057元/平方米，同比增长12.26％。尽管国家加强对房地产的宏观调控，提高按揭贷款利率，数据表明，佛山的发展并没有受到，保持着明显的势头。 佛山市房地产开发投资从1998年到200年保持着良好的增长势头。200年，全市完成全社会固定资产投资亿元，。商品房价格（均价）从1998年的1964元/平方米增长到200年的30元/平方米2005年佛山商品房价格增长，同比上升1%。 据统计数据显示，禅城2005年均价为每平方米3679.22元，同比增长为5.14%，均价仍为五区之首进入2006年，禅城楼市将继续精彩纷呈，加上续推的天湖郦都、丽日玫瑰、怡景丽苑、世博嘉园等项目，力迅项目雅居乐禅城随着 随着佛山“5+2”中心组团的城市发展规划，东平河定位为佛山未来城市中轴，东平河——21世纪佛山的“城市心脏”，现在、末来的热点，万众瞩目的焦点！ 加上佛山其传统的城中区开发受到限制，楼市向南进一步推进已成必然，“东平河”将会成为佛山楼市下一个亮点和热点。一些大品牌发展商如雅居乐、力迅等纷纷圈地，可以预见在近几年之内，这一区域将成为佛山楼市竞争的焦点地区。 4、2006随着一些品质创新楼盘的上市，给佛山楼市带来了一些新的看点： A、宽楼距吸引眼球 近年来，随着物业管理水平的提高，一梯两户、两梯四户的不断出现，市民逐渐喜欢上了电梯房。还有就是佛山市民置业观念的不断改变，从纯粹注重价廉物美转而高度关注舒适度，“宽楼距”已经成为人们买房的重要指标之一。据悉，热销中的怡翠玫瑰园、汇银奥林匹克花园和恒福新城都采用了“宽楼距”规划方案。楼距之“宽度”已经成为竞争的利器。 B、景还是好卖点 “择水而居”一直是中国人的梦想。中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水”的说法。水景，放到园林；园林，放到楼盘，无论是将河、湖之水引入社区，还是纯粹的人造水景，其终极目标是追求建筑、水、园林与人的“和谐”。佛山奥园、汇银奥林匹克花园和江南名居等楼盘的“水景规划与园林设计”与住宅小区的总体风格、园林的布局定位融为一体，使“景”更加深入人心。 C、注重休闲规划 佛山人口与车辆的增多以及城市的喧闹使佛山市民越来越注重休闲。有什么休闲设施和环境，成为佛山人是否买房的另一项标准。据悉，汇银奥林匹克花园、怡翠馨园和东建世纪康城都在小区规划中设计了很大的休闲空间，如成荫的大树、大块的绿地、小区的游泳池、运动场所、小区的创意雕塑，供业主休闲、散步、游玩或纳凉。 第二步：项目剖析，达到知己 ---解读项目自身的SWOT分析 1、项目概况： 本项目位于禅城区城南新区港口路与沿江路交汇处，地处佛山中心组团核心地带、东平河北面一线沿岸。 项目经济技术指标：项目净用地面积为：24434㎡、容积率：2.2、总建筑面积为：53754.8㎡。 2、项目所在的区域环境分析： 项目南面 项目南面正对东平河一线江景，与项目相邻的沿江路是中心组团规划的主干道；旁边的佛山港政府承诺五年内将会迁出；按照新城区未来的规划，东平河的两岸将会打造一条靓丽的沿江景观带。 项目东面 项目东面为省一级中学----佛山新三中、华英中学