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中国房地产产业分析报告班级：12经济1班学号：2012333501022姓名：刘一帆指导老师：智瑞芝中国房地产产业分析报告——2012333501022 12经济学1班 刘一帆中国房地产业，一直是专家学者，政府百姓关注的焦点。中国房地产是否是一个光鲜却又脆弱的泡沫？是否如很多人所预测的那样，在不久之后就会崩盘？这些问题需要我们从这个与百姓密切相关的产业的整体分析出发，寻找答案。一、房地产业简介以土地和/view/36375.htm建筑物为经营对象，从事/view/237467.htm房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种/view/1458211.htm经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。二、房地产发展总体状况1、房地产开发投资状况?2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。?2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。?2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。2、商品房销售状况?2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。3、房地产开发企业到位资金情况?2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。4、房地产开发景气指数?2013年12月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.21，比上月提高0.83点。1三、中国房地产业的成本分析1、土地成本：土地成本居高不下据国土资源部发布的2013年全国土地价格统计显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。其中住宅地价同比增长率达到了9.0%，是四项土地中涨幅最大的一个。2、销售成本：销售成本大概占到房地产企业营业成本的5%到10%。而且近几年由于人力成本的进一步上涨，销售成本还有进一步上涨的趋势。3、管理成本：随着房地产企业的发展，管理费用也进一步上升。万科2013年管理成本占到了营业成本的8%，而保利地产则是5%。四、中国房地产业的供求关系分析1、需求分析： 商品房是刚性需求，许多福利向城镇居民倾斜，城乡差距明显。消费观念和机会因素进一步促成了城市商品房的巨大需求。原因分析具体如下：（1）政策：1）福利政策以养老金为例。2012年，城镇职工人均养老金水平已达2.09万元，新农保为859.15元，两者养老金水平相差24倍之多。目前我国新型农村社会养老保险的养老金中位数为每年720元，而城镇及其他居民养老保险的养老金中位数为每年1200元，前者仅及后者的60%。同时，城市靠离退休金的占2/3，而农村只有4.6%。22）医疗政策：2011年，中国卫生总费用达24345.91亿元人民币，卫生总费用占国内生产总值的比重为5.1%。其中，医院、门诊机构费用为18089.4亿元人民币，公共卫生机构费