下悦唐养生综合体功能策划最终稿.pptx

悦唐养生服务综合体功能定位策划报告 2014年6月10日序 本项目策划的核心思想及目标 1 . 结合项目特点和市场趋势，通过转型、升级和创新，化被动为主动，使项目具备可持续发展的核心竞争力。 2 . 将项目作为一个度假酒店综合体来进行一体化打造，从而放大主题功能、提升吸引力并最终实现有效延伸游客驻留 时间和扩大游客消费的目的。 3. 将本项目打造成蓟县区域标杆性旅游度假吸引物，彻底降低旅游淡旺季对本项目运营的影响。·CONTENTS内容PROJECT ANALYSIS项目分析项目基本情况优缺点分析MARKER RESARCH PROJECTS 项目市场研究宏观旅游市场区域旅游市场旅游业趋势PROJECT OVERALL ORIENTATION 项目总体定位主题定位功能定位形象定位产品定位设计定位ADJUST THE PLANNING PROJECT FUNCTION项目功能调整规划功能布局功能指标空间意向PROJECT AND OPERATIONS MANAGEMENT项目运营管理关注点运营模式ECONOMIC EVALUATION经济评估PROJECT ANALYSIS项目分析津蓟高速主题公园生态公园盘山大道宗地体育公园三小时项目分析 ? 项目的基本情况二小时区位及交通项目地处京津唐承交汇地带的盘山风景区南侧，距蓟县县城约12公里，距北京城区约90公里，距天津城区约120公里。沿京平、津蓟高速公路可直达项目，宝平公路及京津唐高速也均为项目所享，发达路网轻松连接两大超级城市的海陆空交通体系与顶级城市资源。 京津冀城市一体化及未来轨道交通的改善，将使本项目拥有更大的基础客源市场。项目用地紧邻盘山大道，项目的可进入性好。蓟县一小时京平高速蓟县国道102京哈高速项目分析 ? 项目基本情况原规划技术经济指标总建筑面积78000平米公共区26260m2附属配套区21600m2客房区16700m2绿化率37.8%停车位260个项目分析 ? 项目基本情况项目区域资源 蓟县是天津历史文化名城，早在8000年前就有人居住，历史文化悠久灿烂。 蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，已形成盘山、黄崖关长城、翠屏湖、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界地质剖面被设立为国家级地质公园，八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园，县城内还有国家级重点保护文物古迹——千年古刹独乐寺和白塔寺。这些景区与周边地区旅游资源组合在一起具有明显的旅游集聚效应。 蓟县自然资源丰富，是全国首家绿色食品示范区和全国山区综合开发示范县，种植业和养殖业非常发达，拥有众多绿色食品种植基地和养殖小区，产品常年供应天津、北京两大城市及周边地区。盘山柿子、燕山板栗、大棉球红果、黄崖关蜜梨、野生酸枣核猕猴桃等干鲜果品，质优味美，驰名中外，享有盛誉。野生动植物资源富集，野生植物达千种，药用动植物达427种，是天津市最大的野生中药材基地。 蓟县的自然环境得天独厚，是天津市唯一的半山区县，也是天津市的“后花园”，山清水秀，空气清新，水质优良，气候宜人，被列为全国生态示范县。 项目分析 ? 项目的优缺点分析优点：1、项目所在区域紧邻5A级盘山风景区，自然生态环境优良。2、项目用地范围内有可利用的山水资源。3、项目所在区域空气及水质优良，蔬果药材资源丰富。4、项目用地周边有高尔夫球场、书院、滑雪场、高校、画院等文化体育设施，人文气息浓郁。5、项目为7栋建筑组成的群落，建筑体量大，功能设置全，建筑与环境相生互映，具有较强的聚合力； 且能分能合，能动性大。6、项目紧邻京津两大超级城市，且交通便捷，客源市场潜力巨大。7、受旅游政策支持，休闲度假、旅游目的地偏好的转变，旅游产业的核心实体度假酒店将迎来新契机。缺点：1、项目所在区域旅游淡旺季明显。2、项目所在区域的旅游接待能级较低，以传统观光和农家院休闲为主，人均消费较低。3、项目主体已全部完工，给未来的功能调整带来一定的局限性，并会产生相应的改造费用。MARKER RESARCH PROJECTS 项目市场研究项目市场研究 ? 宏观旅游市场分析政务商务休闲市场向商务家庭混合休闲转型 中央八项规定冲击政务商务消费市场以改进工作作风为目的的中央八项规定对休闲市场影响很大，特别是高端政务商务消费市场受到了巨大冲击。五星级酒店、度假村等，进入全行业亏损的阶段，中小城市政府追逐高星级酒店的风气已经全面转变。企业与家庭混合式产品与消费将成为市场主流未来以企业为主导的纯商务性休闲度假将取代政务消费及官员招待消费占据高端休闲的市场，企业与家庭混合式产品与消费将成为市场主流。项目市场研究 ? 宏观旅游市场分析大众观光旅游市场仍将是未来旅游市场的基础