丰耘地产项目建议书 a修改版2.docVIP

珠海市A020地块建议书 地产二〇一年月日目 录 1 二、土地基本情况 2 1、土地自然情况 2 2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 4 3、土地市场 5 5、土地综合分析结论 5 三、城市及区域市场分析 6 1、城市宏观经济环境分析 6 2、区域宏观经济环境分析 8 3、城市房地产市场发展概述 9 4、区域房地产市场发展概述 11 5、宗地周边区域市场研究 12 6、市场分析结论 14 四、项目定位 15 1、项目整体定位 15 2、规划布局分析 16 3、产品定位 17 4、开发及销售建议 17 5、项目定位结论 20 五、经济测算 21 1、成本构成 21 2、三项费用及税金 25 3、销售价格 26 4、分期开发销售、销售设想 26 5、项目年度利润情况 27 6、资金来源与运用 27 7、经济效益测算结论 30 六、项目SWOT分析 32 1、优势 32 2、劣势 32 3、机会 32 4、挑战 33 七、项目发展计划 33 1、结论意见 33 项目发展依据及概况 土地基本情况 土地自然情况 宗地位置 地块位，地块紧邻。 距离仅.5公里； 公里； 距离小学约1.4公里； 距离中学约0.7公里； 距市约公里。 （2）宗地四至 （3）宗地现状 项目地块规整，基本呈，地块内部拆迁工作。 （4）社区配套 交通情况：教育情况： 医疗情况： 购物娱乐：项目侧紧邻商业街，目前正在建设中，预计两年后将投入使用。距项目km范围内现有上等。 生活情况生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活需求。 （5）市政配套 目前，区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。 供电：电力来源于电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定，区内设110kv变电站两座。 供水：由地区有限公司直供，日供水量2万吨。 通讯：园区设有通讯中心，装机容量6万门的程控电话，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。 排水：区内排水采用雨、污分流制。 供气：西气东输工程在区内设立天然气分输站。 （6）控规条件 地块用地面积为㎡，用地性质为二类居住用地。容积率≤2.，建筑密度≤%，绿地率≥35%。 2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 城市近期建设的重点：加快中心城区的用地结构优化调整，健全和完善第三产业服务体系，强化经济、商贸、信息、旅游服务功能；集中力量开发建设南湾城区和唐家湾新城两个地区，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布；加强地区的基础设施配套建设，发挥城市基础设施的整体效益；加快城市信息化基础设施建设；继续有效维护良好的生态环境，严格控制环境容量，保持城市特色和城市可持续发展的优良状态。 建设一批文化、康乐康体、医疗、社区服务、市民广场等设施，改善和满足市民日益增长的物质和文化生活的需要。重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心，建设和完善斗门次中心城、拱北、湾仔、南屏、唐家、金鼎6个地区文化中心，建设南湾体育场和拱北体育场，建设中山大学附属第五医院、拱北医院、湾仔医院、南屏医院和唐家医院等5所医院，建设新香洲、前山片区的配套中小学。3、土地市场 据珠海搜房网数据监控中心统计，截至2月28日，2014年2月珠海主城区网签成交共439套，成交面积3.9万㎡，相对于1月主城区网签成交430套的数据多出9套，环比上涨2%，同比则上涨33%。其中住宅成交376套，成交面积3.6万㎡；商业成交45套，成交面积1635.56㎡；办公成交18套，成交面积1786.55㎡。 在房地产开发投资中，商品房住宅投资163.60亿元，增长33.1%。全年商品房施工面积1653.24万平方米，增长36.5%，其中商品住宅1199.86万平方米，增长30.8%。商品房竣工面积349.08万平方米，增长65.5%，其中住宅275.26万平方米，增长60.1%。商品房销售面积240.86万平方米，下降6.4%，其中住宅209.88万平方米，下降10.1%。年末商品房待售面积53.11万平方米，增长5.2%，其中住宅32.45万平方米，增长19.9%。商品房销售额281.29亿元，增长2.2%。 、土地综合分析结论 宗地位于香洲区的住宅区域，随着未来商业的发展和周边商业中心的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大。 近年来珠海市土地供应集中于南屏，该地块所处地理位置优越。 珠海是我国最早设立的经济特区之一，是联系内地与香港、澳门和台湾，以及对外贸易、国际交往的一个重要口岸。通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设品类五——城市郊区中高档大盘项目。 项目占地面积万平米，容积率≤2.，规模较大，便于产品规划和开发。且区域地价处于价值