住宅数项目定价方法.docVIP

房地产项目定价原则 一、可比楼盘量化定价 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。 我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。 （一）18个定级因素 表1 定级因素、指标与分值 定级因素 指 标 分 值 位置 A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅为距所在片区中心区的远近 A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5 价格 A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C价格是否有优势 A.最高1；B.很高2；C.一般3； D.很低4；E.最低5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A.最不完善1；B.不完善2； C.一般3；D.很完善4；E.最完善5 物业管理 A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 建筑质量 A、是否漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板、E、排水管道 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 交通 A、大中小巴士路线数量；B、距工交站远近；C、站点数量；D、大中小巴士舒适程度 A.最少（远）1；B.很少（远）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5 城市规划 A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状 A.最不完善1；B.不完善2； C.一般3；D.很完善4；E.最完善5 楼盘规模 A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数 A.最小1；B.很小2；C.一般3； D.很大4；E.最大5 朝向 A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野 A.西（西北、西南）1；B.东（东南、东北）2；C北（东北、西北）3；D.南（东南、西南）5 外观 A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 室内装修 A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠 A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5 环保 A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好（远）5 发展商实力及信誉 A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌 A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5 付款方式 A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 户型设计 A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 销售情况 A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状 A.最差1；B.很差2；C.一般3； D.很好4；E.最好5 广告 A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意 A.最差（小）1；B.很差（小）2；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5 停车位数量 A、停车位数量；B、住户方便程度 A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5 （二）定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。 表2 可比楼盘综合因素量化统计表（示范表） 影响因素 权重