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住宅开发商转型商业地产要补三门课2013-08-10 深悦八卦周 javascript:;深悦会小编：今日会员推荐本文是篇老文章，作者张朝峰，原创于2010年，悦悦发现观点内容尚可，大家仁智各见吧！如何保存本文资料：（非广告提示：许多会员咨询悦悦如何保存深悦会每日分享的微信精彩资料。亲，你不说我还真不知道你不知道呵呵。记住：你在看本文章时，点击手机屏幕右上角，在弹出界面上有分享朋友圈、分享腾讯微博。分享至微博后，你就在自己的微博上看到链接，保存了咯。当然，分享至朋友圈，你懂的，分享一下再回复YES，就是给悦悦无节操奉献精神最大的奖赏啦） 住宅用土地价格的迅速上升迅速挤压了住宅开发行业的利润空间，土地成本在各公司成本结构中所占比例逐年上升。一线城市这种情况已成趋势，二三线城市随着众多开发商涌入，这种情况也越来越多。这就导致住宅开发行业迅速走向成熟，行业盈利水平趋于一致。住宅开发商未来的盈利空间将主要由现有资产规模决定。除了有大量外来资金输入的部分上市公司和大型国企外，住宅开发行业的“座次”已基本排定。对于既没有上市，也没有集团支持的民营企业来说，后来者如欲超越，必须在住宅开发之外另辟蹊径。　此外进入商业地产领域还能满足房地产企业风险分散的需求。同样倚重预售制进行住宅开发的香港房地产商一般都会持有一部分自有商业物业，其目的便是通过持有物业与开发物业保持一定比例，对冲潜在的市场风险。　对于大中型住宅开发商来说，现在是时候考虑自己的商业地产业务战略了。　“小学生”想上“大学”需补三门课　万达集团的王健林(博客)常用“大学生”与“小学生”来比喻商业地产和住宅地产之间的差距。对于在商业地产“大学”门外徘徊的住宅开发商来说，首先应该破除对商业地产开发运营之难的迷信，登堂入室去看看自己到底缺了哪些课，好去照单抓药，快速补上。　通过长期跟踪国内商业地产企业发展路径，我们认为住宅开发商要从“小学生”成长为“大学生”，最主要是要补好三门课。　第一，产业环节课。商业地产在开发运营商与终端消费者之间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产开发运营商要与旗下物业可能涉及到的形形色色的零售业者打交道，整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。　第二，资金模式课。商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。在预售制度下住宅地产的融资结构中以短期开发贷款为主，但这种模式显然无法满足未来企业将进入的商业地产领域。即使对于在商业地产领域浸淫已久的万达集团等企业来说，融资也始终是他们的重中之重。凯德中国的解决方案是通过设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化。未来随着国内融资通道的成熟，这是一个可能的发展方向。　第三，能力结构课。商业地产在开发过程中比住宅地产增加了招商环节，推广环节要面向直接购买者和终端消费者同时开展。商业地产在开发之后还增加了商业运营环节，这一环节对于商业地产项目的成功至关重要。即使在设计、工程等住宅地产商熟悉的环节上，商业物业也与住宅物业有巨大差异。　内外兼修制定卓越的业务战略和运营体系　一家住宅开发商在转型商业地产的过程中遇到了这么一个问题：设计部门不太熟悉各种零售业态对物业的功能和空间需求，根据自己所习惯的住宅设计标准为一宗零售物业的餐饮业区域进行设计。期间错误地按照住宅的设计标准安排了排烟道口径。结果交房时经客户提示才发现，这个标准远远不能满足餐饮店的需求。最终这家企业只好临时在外墙上接出烟道——这个解决方案既破坏了外立面，又造成后续外立面清洗费用大幅增加，但却不得不为之。　这是由于在转型商业地产中过于草率从事造成的。转型商业地产对于住宅开发商来说绝不是一项简单工作。转型的好企业找到了一条跨越式发展的新路，转型的不好可能造成企业宝贵的资源迅速流失。　因此，我们建议考虑转型商业地产的住宅开发商制定系统的转型计划，其中应该包括卓越的商业地产业务战略和可操作的商业地产业务运营体系。　首先，根据企业发展资源和市场潜力梳理企业战略愿景。商业地产业务属于企业发展战略的一部分，不能孤立地就商业地产论商业地产。梳理战略愿景时要注意，发展资源(内部分析)和市场潜力(外部分析)不可偏废，要真正做到“内外兼修”才能保证企业战略的可行性和科学性。在安排开发周期、运营周期和进行相关的资金安排时，要根据商业地产项目的实际特点设计。　以什么原则确定商业物业的租售比？商业物业是整租还是零售呢？零售之后是统一经营还是分散经营呢？要不要选择以并购方式获取成熟物业呢？要不要在非自己开发的物业上代客理财从事商业经营呢？招商的时候选择号召力强但是租金低的知名主力店还是选择规模小利润率高的新型主力店呢？要不要建立属于自己的主力店呢？这些问题都应该在战略阶段提出来，并且给出明确的答案，最大程度上确保企业内部在战略转型问题上的思想高度一致性。　其次，根据商业地产的业务特点