余据干县房地产分析报告.docVIP

房 地 产 市 场 分 析 报 告 余干隆鑫房地产开发有限公司 二0一二年二月十号 目 录 1、余干县房地产市场前景分析 2、2009年至2011年公司项目投资情况介绍 3、2009年至2011年投资情况同期类比 4、对我县房地产价格的期待值是多少？对促进房地产价格合理回归的建议 一、余干县房地产市场前景分析 1、余干县经济概况 余干县位于江西东北部，居信江下游，鄱阳湖南岸，全县总面积2330平方公里，辖28个乡、镇、场，总人口100万。全县有耕地72万亩，山地79.1万亩，湖滨草地21.5万亩，水面80.6万亩，可养水面36万亩。县城现有人口15万，流动人口8万左右，10年地区生产总值667519万元，同比增长15%，财政总收入完成55219万元，同比增长25%，农民人均纯收入5210.23元，同比增长16%；在岗职工平均工资18671.8元，同比增长10%。 2、社会文化环境分析 社会文化环境是项目所涉及地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构、风俗习惯等情况。 社会环境主要有两个方面：一是人口因素，它对本项目的影响体现在人口中各种要素的变化会造成本案消费群体结构的变化：一是文化因素，即社会的价值观念、风俗习惯、宗教信仰、社会思潮、道德观念、行为方式等。 归纳如下： （1）消费人群结构：以中生代人群为主，多数是换房需求，追求居住更高舒适度。 （2）余干县的人口结构向城镇化发展步伐加快，消费场所和消费需求的档次日益提高。 （3）家庭结构变迁，传统的“四代同堂”家庭越来越少，核心家庭的数量大幅度增加。 （4）消费观念更新。除满足基本居住需要外，对社区品质、居住舒适度、产品附加值、社区整体形象等要求提高。 二、2009年至2011年公司项目投资情况介绍 项目名称：馨港家园 开发商：余干县隆鑫房地产开发有限公司 占地面积：约28亩 建筑面积：约5万平方米 套数：567套 1、位置优越 处于余干县环城东路与四衙路交叉口的成熟小区，全封闭式物业管理；周边有宾馆、学校、商场、医院等社区设施一应俱全。 2、区内中心花园、娱乐、休闲设施一应俱全 区内设施： 活动广场、羽毛球场 3、户型 两房两厅两卫两阳台、三房两厅一卫两阳台、四房两厅两卫三阳台等多种户型选择，面积93——152平方米之间的户型，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标。 三、2009年至2011年投资情况同期类比 年份 总投资(万元) 销售面积（万㎡） 销售均价（元/㎡） 同比增长 2009.10—2010.1 0.4 1600 10% 2010.10—2011.1 0.5 1900 16% 2011.10—2012.1 0.7 2800 25% 四、对我县房地产价格的期待值是多少？对促进房地产价格合理回归的建议 目前余干县的住房均价在2500-4100元/㎡，从总体上看,房地产调控政策措施已经取得初步成效。当前房地产市场调控仍处于关键时期,调控取得的成果还是初步的,房地产价格合理回落的基础仍不稳固。房价过高的局面还没有根本改变。房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的,而不是市场自发调整的结果。在这种情况下,调控力度一旦放松,就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。要着力扩大内需特别是消费需求，进一步优化投资结构，夯实农业基础，努力保持物价总水平基本稳定，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满