丹东振安区珍珠项目营销思路整合案155653515.pptVIP

项目名称： 形象定位语： 核心广告语： 正大·智慧阳光 有思想的建筑 开创精神力量的活力领地 携手智慧阳光 抢先登陆精神人文的诺曼底 PART 3 营销研究 第一部分 营销主题和目标 第二部分 营销策略 第三部分 目标客户的分析与对接 第四部分 时效营销体系的建立 第五部分 销售阶段及目标 一、本案营销主题的确定 本案必须要突破只卖产品不卖感觉的营销套路，以其他项目产生差异化营销，必须将感性与情境的诉求纳入到项目开发的每一个中。并且在此基础上，根据目标客户追求情感和生活方式的不同，创造出以目标客户体验为导向的精神主题。 通过思考，我司将本案的营销主题确定为“携手智慧阳光 抢先登陆精神人文的诺曼底 ”，通过区域的文化氛围，以及产品自身的品质和定位理念来诠释一种新的生活方式和生活信仰。 区域文化氛围 自身产品特点 住宅产品理念的创新 携手智慧阳光 抢先登陆精神人文的诺曼底 8、形象推广核心广告语 携手智慧阳光 抢先登陆精神人文的诺曼底 携手：语言和蔼可亲，拉近项目与客群的心理距离，消除受众对于广告本身促 销目的的抗性。 智慧阳光：本案案名。 精神人文：本案倡导的生活理念和产品内涵。 诺曼底登陆： 诺曼底战役发生在1944年，是第二次世界大战中盟军在欧洲西 线战场——法国诺曼底发起的一场大规模攻势。诺曼底登陆是二战中，加拿大、 英、美盟军击败德国法西斯势力的重要转折性战役。后诺曼底登陆 被誉为事情发展的重要转折点。本案战略性定位赋予项目精神人文 附加值，从广告消费心理学角度来讲，要想针对目标受众有的放矢 地促销产品，首先要转变客群观念，从而促成其购买行为。 通过对区域内客户群的研究，我司对本案客户作出以下定位： ◇ 本案客户为丹东城市的“知性一族”，大众百姓中的拔高人群； ◇ 他们的年龄在35-55岁之间； ◇ 收入较稳定，有一定的文化知识基础； ◇ 对文化休闲生活有较高的要求； ◇ 物质财富没有达到较高的程度，但对于生活品质的追求却有自己的想法； ◇ 具有一定的表面虚荣心； ◇ 我们的客户属于精神层面的“小资人群”； ◇ 职业特点：教师、医生，向往生活的更有“意义”的大众。 10、客户定位 PART 2 产品研究 PART 2 产品研究 第一部分 项目地块分析 第二部分 项目规划及景观建议 第三部分 项目产品建议 第四部分 项目服务建议 PART 2 产品研究 第一部分 项目地块分析 第二部分 项目规划及景观建议 第三部分 项目产品建议 第四部分 项目服务建议 本案规划用地面积6.31万平方米，如果按容积率上限1.8计算的情况下总建筑面积为11.358万平方米； 一般来说，建筑密度不应超过32.4%。为坚持打造园区景观品质本案建筑密度按27%计算： 也就是说建筑楼座本身用地面积为17037平方米 因此平均建筑层数为：113580÷17037=6.7层 由此我们可以判断，本案的产品应以多层产品为主，并配以少量的高层住宅。 一、地块指标分析 东侧：规划路及成型社区； 南侧：规划路及待开发用地； 西侧：规划路及已入住的新建商品房小区——东方枫景； 北侧：城市一号主干线（珍珠街）。 二、地块四置及现状 现状：棚户区拆迁工作。 三、项目地块SWOT分析 优势（S） ◇ 北高南低，利于楼座排布； ◇ 周边无大型污染源； ◇ 学区地段，文化氛围浓厚； ◇ 紧依城市主干道—1号干线，交 通便利； 劣势（W） ◇ 地块不规整，小区整体性差； ◇ 三面均为规划路，有待完善； ◇ 地块较偏，且没有先天优势资源； ◇ 临主路建筑体少，不利于项目形 象展示； 机会（O） ◇ 三面都已有成型社区，地块认 知度不断成熟； ◇ 周边地块陆续开发成型，确定 区域价值潜力； ◇ 有效利用土地资源，打造差异 化产品，争取市场份额； ◇ 路网的不断完善； 机会（O） ◇ 当地品牌开发商开发后续项目， 使项目间竞争激烈； ◇ 在售项目较多，而且工程进度 已近现房，造成客户分流； ◇ 政策对地块开发条件的制约； 威胁（T） 本案地块目前没有得天独厚的先天条件。优势大于劣势，机会与威胁并存，虽然本项目的前期形象由于拆迁工作的影响没能及时展现，但绝对有信心通过科学的规划布局、合理的产品设计，以全新的产品形象展示给丹东的百姓。 四、地块分析小结： PART 2 产品研究 第一部分 项目地块分析 第二部分 项目规划及景观建议 第三部分 项目产品建议 第四部分 项目服务建议 一、整体规划及景观建议 ◆ 鉴于本项目地块不归整的特征，为使园区各部分能够紧密的联系在一起，建 议项目整体布局要分组团规划，倡导“大混居 小聚居”的居住规划理念。