关于促请保利物业管理有限公司退还违规收取q的物业费.docxVIP

关于促请保利（武汉）物业管理有限公司退还违规收取的物业费、依照合同约定标准提供物业服务及公开公共收益账目的函??保利（武汉）物业管理有限公司:? 本人为保利中央公馆_________的业主，依照保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司和贵司签订保利中央公馆项目的《前期物业服务委托合同》的有关内容，本人于贵司双方于____年__月__日签订了《前期物业管理服务协议》。现因贵司违规收取物业费、服务质量未达到合同约定标准及未向业主公开公共收益账目事项，特向贵司发此函，希望贵司退还在未达法定收房条件期间违规收取的物业费，尽快依照国家有关法律法规和双方合同的约定提供完善的物业服务，并及时公开公共收益账目情况，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管理费。? 一、保利（武汉）物业管理有限公司违规收取物业服务费的事实? （1）依照2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准的《武汉市物业管理条例》的第十二条规定内容：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担……房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付。”该条明确表达了房屋交付前的物业服务费由开发建设单位承担，而交付的必要前提是房屋通过竣工验收达到交付条件，也即获得政府部门颁发的《竣工交付使用备案证》。 依据武汉市住房保障和房屋管理局文件[2013]161号《市房管局关于撤销武房开备字[2013]35号房地产开发项目竣工交付使用备案证的决定》内容,?武汉林宇房地产开发有限公司在申请办理“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案时提供的《正式供电证明》非供电部门出具，不符合办理竣工交付使用备案条件，被撤销“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案证。该文件为2013年10月24日印发，也即说明此时，保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司通过伪造法定文件的方式取得的竣工交付使用备案证被政府房管部门依法撤销了，而在这之前则是通过欺骗政府部门和业主的方式违法交房的，至此时交房的法定条件已被撤销而不成立。 法定的交房条件不成立，物业服务费的交纳也就没有法律依据了。依照前述法律规定，自武汉林宇房地产开发有限公司通过欺骗的手段将房屋交给业主之日起，至该公司重新取得房管部门的《竣工交付使用备案证》从而重新符合法定交付条件止，此期间的物业服务费应该由保利中央公馆的开发建设单位武汉林宇房地产开发有限公司承担，保利（武汉）物业管理有限公司在该期间违规向业主收取的物业服务费应该无条件退还给业主，或者经双方协商后冲抵下一期物业管理费。该期间的物业服务费应该由保利（武汉）物业管理有限公司同武汉林宇房地产开发有限公司协商解决，与业主无关。?二、保利（武汉）物业管理有限公司服务质量未达到合同约定标准的事实? 依照双方签订的《前期物业服务协议》，保利（武汉）物业管理有限公司在提供物业基本服务的诸多重大方面的服务质量均未达到双方合同约定的标准，具体事实如下： （1）依照合同“第三条 物业管理服务内容四、安防服务（一）内容1、建立预防性安全体系……2、公共区域实行巡视工作制度，门岗对大件物品进出小区实行登记、检查制度。”而事实情形是，整个已入住的区域没有建立预防性安全体系，小区在入住一年多的时间内仍然没有实现封闭式的管理，更谈不上门岗对大件物品进出小区实现登记、检查制度了。小区是任何人均随进随出，入住至今，已多次听到小区的业主反映发生过偷盗事件，业主住在小区没有基本的安全感。 （2）依照合同“第四条 物业服务质量一、房屋外观：1、小区主入口设有平面示意图，小区内主要道路设有路标……3、对公馆区域违章、私搭、乱建行为按法定职责履行告知、劝阻、报告义务，并有相关记录。” 而事实情形是，小区主入口未设置平面示意图，主要道路也没有路标，小区内存在比较严重的违章搭建行为，尤其是在别墅洋房区域以及高层区的一层区域更明显，而在这些违建行为存在的相当长时间内，尽管有业主不断反馈意见，但是仍然没有引起物业公司的重视，违建现象没有得到明显的改观，物业公司存在严重不作为的现象。 （3）依照合同“第四条 物业服务质量 二、设施设备运行1、共用配套设施设备完好……4、供、配电设备运行正常……路灯、楼道灯等公共照明设备完好。5、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全……有突发故障应急处理方案。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理2、共用部位、共用设施设备使用正常，发现问题及时维修。”而事实情形是，小区的共用配套设施维护管理不完善，尤其表现在小区内部分道路下雨时排水和下水不畅，路面有较多积水；另外，地下车库环境糟糕，存在地面积尘多和标识不清晰问题。入住后相当长的一段时间内，小区内部使用