关于建设海南房个产超市的创新构想.docVIP

关于建设海南房产超市的创新构想 采用先进的电子信息技术和设备的房产超市，由于突破了传统的商品房由开发商自产自销的单一模式，对活跃商品房市场极为有利，已开始成为浙江、上海、湖北等地楼市营销的一种重要方式。从优化社会资源配置的角度看，海南若能利用现有闲置的大型百货商场（如龙珠商场），由银行、公共信息软件开发公司、房地产上市公司等几家筹办第一家大型的海南房产超市，以此为基础，全面发展面向国内外市场、高性能、高质量的海南楼市网络信息服务，并通过开辟海南楼市电视专栏和报刊专版、采用分时度假方式开发房地产旅游、成立海南购房者俱乐部为海南房产超市造势、造市，将为海南积压房地产的销售、转化工作起到至关重要的催化作用。(说明：本文写于一九九九年十一月一日。当时海南没有房产超市。DC城的超市也是后来搞上去的。) 一、 建设海南房产超市创新构想的可行性 （一） 从海南房地产发展的现状看，市场有需求。 　　国办发〔1999〕62号文件下发后，如何处置海南省积压的700多万平方米的商品房，是海南省上千家房地产发展商、各大商业银行、政府部门和社会各界十分关注的大事，给海南房地产业带来了重新启动的大好机遇。 　　建省十年来，海南房产建设总面积为3600万平方米，其中竣工1600万平方米，销售900万平方米，积压703万平方米，空置594万平方米。积压房地产总面积占全国的10%。62号文件明确规定了处置海南积压房地产的基本原则、方法步骤、政策措施和实施计划。目前，海南正在认真贯彻国务院有关文件精神，为方案配套的《海南经济特区积压房地产权确认暂行条例》、《海南省物业管理条例》、《关于对处置积压房地产实施税费征收优惠政策的通知》、《海南经济特区换地权益书管理办法》、《关于加快积压房地产流通有关问题的通知》、《海南省积压房地产价格评估管理暂行办法》等政策与法规相继出台，房产确权等工作正在紧锣密鼓地进行，建立二级市场、将房改房推向市场等有效激活房地产市场的思路也已明确。可以说，积极处置海南积压房地产，政府、银行、企业和社会四个轮子已经一块转起来了。政策优势再加上海南优美的生态环境、资源优势、地域优势、房产价格优势，海南房地产有望再度形成热点。 　 （二） 从大型百货商场的经营看，重组有可能。 　　海南的百货零售业大多不太景气，如生生百货的效益一直不太好，龙珠商场更是关门了事。这些大型百货商场地理位置极佳，交通非常便捷。尤其是龙珠商场，与其长久地让其闲置，倒不如通过资产重组后改建成海南房产超市，来为重新启动房地产市场发挥桥头堡的作用。 　（三） 从银行介入房地产的层度来看，银行有积极性。 　　海南积压的700多万平方米的房产，用常务副省长王厚宏的话说:从大量状况而言，是银行的资金、银行信贷，不管弯来弯去,还是银行的钱。 　　从海南处置积压房地产实际的情况看，银行是一个非常重要的角色。银行要通过追债清权吃进原属银行的资产，然后通过各商业银行成立的国有资产管理公司，将相应的债权债务分离出来集中处置。这其间有两个重要环节：一是有一个对积压房地产的收购和包装的过程，二是商业银行收入的房子还得卖出去。从这个意义上说，介入房产超市建设，寻求解决两个重要环节的有效途径，银行的积极性自然是非常高的。 　（四） 从房地产上市公司的角度看，介入海南第一家充分采用电子信息技术、带有网络性质的大型房产超市，有利于提升公司整体形象和市场价格。 　　从上述几个方面看，合作建设海南房产超市的几个主要因素条件已成熟，尽快优化社会资源的配置，建设海南房产超市是可行的。 　　二、建设海南房产超市是加快海南积压房地产销售和转化的有效途径。 　　随着房改政策的实施，福利公房已逐渐离去，房地产市场化全面启动，而决定房地产的有效供给与有效需求已经掀开了房产业历史性变迁的序幕。继浙江、上海等地先后出现房产超市后，武汉市也正在筹办一家规模较大的房产超市。此举标志着我国商品房销售开始告别传统的由开发商自产自销单一模式，正进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。 　　房产超市一般采用了先进的电子信息技术和设备，设有楼盘模型展示区、多媒体演示洽谈区、购房咨询区、二手楼盘交易区、会展中心、资金结算中心、律师签证处、自动式看楼网吧、沙龙品楼酒吧、房屋装修设计区及住宅相关产品展示区等功能区，并配备看房车队，向消费者提供售前、售中、售后一条龙服务。 　　超市卖房前景如何？纷纷乐于此道的经营者们的看法颇为一致：传统的在建筑工地设立售楼中心而现场售楼的方式，不仅形式比较单一，难以形成规模，而且买房人很难就近货比三家，展销会售楼也只能带来一时的辉煌，很难做到四季旺销，而售楼广告不仅投入多，效果慢，而且很容易使购房人上当。现在进入超市，则可避免传统售房方式所带来的市场不规范、不