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胡皎霖律师：关于签订商品房买卖合同的知识胡皎霖律师——系湖南星邦律师事务所律师，擅长房地产纠纷、合同纠纷、建设工程纠纷等民商事纠纷的处理及法律顾问业务。在为当事人提供各项法律服务的过程中，秉承“专业、高效、勤勉、尽责”的服务理念，通过诉讼与非诉讼等方式努力为当事人争取最大利益，维护当事人的合法权益!与当事人形成了良好的客户服务关系也赢得了良好的口碑。在为法律顾问单位提供法律服务的过程中，不仅向顾问单位提供全方面的法律支持，而且注重防范法律风险，减少诉讼纷争。以优质、高效的法律服务最大限度的维护委托人的合法权益是本律师的最大追求!专业领域：房地产、建设工程、交通事故、婚姻继承、合同纠纷、股权收购、刑事辩护。151-1616-6058 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 法律快车网： 法律快车的朋友们，你们好!我是法律快车的主持人，胡律师，您好!欢迎您来到法律快车访谈专栏接受专访。主持人好，各位访问法律快车的朋友们，你们好!商品房买卖合同一般包括哪些内容?商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　(一)当事人名称或者姓名和住所；　　(二)商品房基本状况；　　(三)商品房的销售方式；　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　(五)交付使用条件及日期；　　(六)装饰、设备标准承诺；　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　(八)公共配套建筑的产权归属；　　(九)面积差异的处理方式；　　(十)办理产权登记有关事宜；　　(十一)解决争议的方法；　　(十二)违约责任；　　(十三)双方约定的其他事项。　　其他事项一般主要是关于楼宇冠名、外墙使用权、小区冠名等的约定。购房者在签订商品房买卖合同有一些什么注意事项?一是要对自己的资金能力作出一个评估，特别是要进行银行按揭贷款的情况下，一定要考虑自己收入水平、取得方式及期限，合理设定按揭贷款的还款年限及还款方式，否则届时因为不能及时偿还贷款将会承担严重的不利后果。　　二是要对房地产开发企业的五证一书进行核实，最好是看原件：(一)国有土地使用证；(二)建设用地规划许可证；(三)建设工程规划许可证；(四)建设工程施工许可证；(五)商品房预售许可证；(六)房地产开发企业资质证书。一般来说如果预售许可证已经取得说明前面四证已经齐全，故购房者可以直接查询预售许可证是否为真来进行确认。预售许可证可直接在房管局网站或者直接房管局工作人员咨询确认。对于商品房代销企业，也要看该公司的代销资质及房地产开发企业授权代销的委托书及相关文件。　　三是要对商品房买卖合同的具体内容进行仔细的阅读与审查，弄清楚双方具体的权利义务。一般来说，商品房买卖合同都是格式合同，购房者可以对合同增添条文吗?要增添什么条文才能更好的保护购房者的权益呢?目前来说，商品房买卖合同确实都是房地产开发企业一方提供的格式合同，在楼市火热的大背景下，房屋需求旺盛，房地产开发企业处于强势地位，购房者处于弱势地位，除了在购房款的问题上双方可以协商外，其他内容绝大多数情况下房地产开发企业不会应单个的购房者的特殊要求对合同条款作出修改，签订与格式合同不同的商品房买卖合同，当然我们也看到有各类炒房团在抱团效应的作用下，房地产开发企业考虑资金的快速回笼也会作出相应的让步，但这种情况是极少数的。本律师认为如果在可以修改房地产开发企业拟定的格式化的商品房买卖合同的情况下，应主要就房屋的面积差异的处理(应包括建筑面积、套内面积、公摊面积三个方面的差异都应作具体约定)、交付方式与交付使用条件、产权登记、相关设施设备与装修所要达到的标准以及相应的违约责任作出明确细致的约定和有利于自己的修改。商品房买卖合同签订之后，是不是就可以高枕无忧了?合同签订后，还要注意哪些事项呢?当然不是。其实在商品房买卖合同签订后，考验购房者的时候才真正到来：　　一是在贷款买房者开始承受每月还贷的压力，需要保证自己每月都能有足额的钱还上按揭，否则面临的将是房屋的失去及高额的违约金。　　二是在办理银行按揭贷款的过程中，可能由于种种原因导致贷款办理失败或者不能及时足额到位，这时购房者将承担定金被没收或者承担违约金的不利后果。故本律师建议，在签订商品房买卖合同前应先与银行协调好，将办理贷款所需材料交给银行工作人员审核以保证贷款的成功办理。而且在实践中越来越多的房地产开发企业为了避免与购房者的争议也开始与银行建立合作关系，在其与购房者签订商品房买卖合同前即要求购房者前