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写字楼出租的税务筹划 标签： 房产税? 营业税? 物业公司? 管理费? 写字楼出租? 2014-03-20 15:51 阅读(1663)评论(3)编辑删除 ? ? ??某公司于2013年将一幢写字楼出租，全年租金收入4000万元(租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元)。应纳营业税=4000×5%=200(万元)；应纳城建税和教育附加=200×(7%+3%)=20(万元)；应纳房产税=4000×12%=480(万元)；合计=200+20+480=700(万元)。? ? ??分析：租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元，这与公司实际支付给相关部门的水电费、宽带费，以及给物业管理公司的管理费基本持平，没有盈利，所以原来把承租方应负担的水电费和宽带费并入房租收取，加大了税基。另外，实际归物业公司的管理费，物业公司取得该收入后，应缴纳营业税及附加，但不缴纳房产税，对该公司来说这是一笔重复征税。? ? ??筹划：将上述事项从合同中分离出来单独签合同，特别是管理费应使用物业公司的合同；而水电费和宽带费则按承租人所耗水电的实际数量和规定的价格标准结算，代收代缴，没有增值，不用纳税。那么应纳税额就发生如下变化：应纳营业税=(4000-500-20-600)×5%=144(万元)；应纳城建税和教育附加：144×(7%+3%)=14.4(万元);应纳房产税=(4000-500-20-600)×12%=345.6(万元)；合计税额=144+14.4+345.6=504(万元)。由此可见，筹划后每年应纳的房产税税额比原来少134.4万元(480-345.6)，加上减少的流转税，全年总节税196万元(700-504)。? ? ??税收筹划结论如下：? ? ??(1)筹划中应注意不属于自己实际收入的代收项目，不要发生无意义的代收款项，若这部分收入计入租金，则会虚增税基。? ? ? (2)房产税和营业税的税基是租金收入全额，不允许扣除纳税人因出租房产而实际发生的成本和费用。企业向客户收取的收入中本身包含着一部分应支付给第三者的费用时，可以由承租人直接向第三者支付相关费用，通过费用转移给承租人负担并降低租金的方式，在承租人整体负担水平不变的情况下，降低出租人税基节约税负。所以，不要签订“一揽子”合同，造成税负加重。? ? ? (3)另外，该公司还计划将闲置的厂房和设备计划一并出租，签订租赁合同时，若合并签订，则全部租金一起缴纳营业税和房产税;若分别签订两份合同，则设备的相应租金只缴纳5%的营业税，而不缴纳12%的房产税。? 分享到： ??最后修改于 2014-03-21 ?? 阅读(1663)评论(3)编辑删除 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。” 　　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，总比被狮子咬死好。” 　　情绪平复下来后，他看到梅子长得正好，就采了一些吃起来。他觉得一辈子从没吃过那么好吃的梅子，他找到一个三角形的枝丫休息，心想：“既然迟早都要死，不如在死前好好睡上一觉吧!”于是靠在树上沉沉地睡去了。 　　睡醒之后，他发现黑白老鼠不见了，老虎和狮子也不见了。他顺着树枝，小心翼翼地攀上悬崖，终于脱离了险境。原来就在他睡着的时候，饥饿的老虎按捺不住