云纺项目商业定位、招商与经营管理案例.ppt

方案一：战略借势 高额的经济代价之下，对方对结果还不予保证 借势运作的目的是要强势插位，这将面临各方面力量的强烈抵制 合作方处于强势地位，只会强调招商利益而不会顾及开发商利益 弊 方案二：自行招商（代理公司） 利 无论将来高调出现还是低调操作，有主控权 免除更大的不可控性经济风险 黄金商铺以租代售方式是较科学的，招商就等于销售 方案二：自行招商（代理公司） 弊 投资客须对新运营管理团队有个信心建立过程 须花费大量人力和时间收集目标客户 商业号召力不强 商业管理团队需要一个磨合过程 我们的观点 战略合作资源人人都可以获得，无非就是一个代价与利益问题。 对于代价已知,而结果叵 测的合作，应谨慎而行。 片区内商户是看好该地段才投资，他们对该片区有深深的财富情节，并不是因为有谁才来，没有谁就不来。 该项目的商业及政治敏感度较高，由自己低调、谨慎操作为佳。 该项目的操作招商和销售密不可分! 招商流程 密集式市场扫描，获取2000家以上目标客户信息 面对面地与商户进行合作意向、心理价位摸底 商户报名、招商蓄水 制定招商政策 召开招商信息发布会 签订租赁合同 招商方向 首先是螺蛳湾和云紡服装商场搬迁商户截留。筛选其中三分之一作为主力目标商户（约1500户，占75%）； 双龙商场、明通商场有开新店或迁店意向商户（约300户，占15%）； 服装原产地（广州、深圳、东莞、虎门、温州、石狮等）及知名服饰批发市场（包括：广州白马、深圳富民外贸服装市场、深圳黄贝岭商城 、虎门富民商业大厦、杭州四季青服装市场等）。约100家，占5%。 昆明其它零散服装服饰店、外贸服饰店（约100户，占5%）； 招商原则 符合业态 定位 产品质量 合格 按预定次序先订先选 符合场内 规划 筛选市场2000家以上 商户供精选 商业招商的一个中心两个基本点 以大云纺和螺蛳湾升级带来的契机为中心，强调区域辉煌的商脉、历史与商户情节，强调区域未来更高层面的商业价值。 强调新都昌国际女人服饰商贸城前瞻的经营管理模式与卖场设计，创新的引进主体化的“麦思克”服装经营模式，全面升级并开创女人服饰主题卖场新模式 强调螺蛳湾片区未来商业价值的变化趋势，一个新云纺商圈的诞生，片区未来的零售化趋向，使得项目成为整个云纺片区不可或缺的组成。 商业招商的四大步骤 概念占位 中心化 空 降 震 撼 螺丝湾片区的未来将随着政府的规划发生巨变，未来的螺蛳湾将以更高的商业姿态与价值出现，而零售化趋势使得片区的商业氛围南移 经营管理六大举措 先行赔付制：收取商户经营质保金，统一受理消费者投诉； 统一作息制：所有店面统一时间开关门； 产品质量监控制：三次出现质量投诉，即刻清除出场； 统一宣传促销制：做大品牌概念，做大形象宣传； 消费积累返利制：锁定回头客，刺激消费量； 商户代表意见反馈制：互动参与，共同打造商场品牌。 服务六大保障 强化服务意识，严禁向商户吃、拿、卡、要； 确实保障商户财产安全； 解除商户和消费者交通及物流忧虑； 提供优良的物业管理服务； 引入金融机构为商户提供快捷方便的资金服务； 完善场内导购系统，通过精细化和人性化服务赢得顾客认同。 经营管理4大增值举措 设立新都昌国际女人服饰商贸城500万专项推广基金 1 设立新都昌国际女人服饰商贸城售后服务一站式服务中心 2 设立新都昌国际女人服饰商贸城管理共建纲领与商户委员会 3 4 设立新都昌国际女人服饰商贸电子商务与3D商务平台 The end，thanks ! 螺蛳湾双龙百货 商户采访： 所在楼层：商场一楼 店名：华盛隆——胡老板 店铺面积：22-23㎡左右 开间：4.5-4.8m左右 进深：4m左右 租金：6万/年 217元/月/㎡ 进货渠道：店面小、档次中低档、商场里少有的男装店铺。大部分来自广州、杭州等地。 销货渠道：零售和批发均有。批发主要面向云南各个地州的销量批发。一般倾向于有生意就做。 搬迁意向：不愿意搬迁，观望其他商家的态度，随大流。 店面周围环境 螺蛳湾双龙百货 商户采访： 所在楼层：商场二楼 店名：衣着社——李老板 店铺面积：33㎡左右 开间：9.8m左右 进深：3.6m左右 租金：34万/5年 180元/月/㎡ 进货渠道：店面大、档次中档属于潮流女装、进货量较大、主要来自广州东莞和虎门。 销货渠道：主要以批发为主。批发主要面向云南各个地州的销量批发。部分商品也用于零售，大多是厂家不能推的零散的货。 搬迁意向：不愿意搬迁，新的环境要炒热需要2-3年，在2-3年没有生意的会感到恐慌。 店面周围环境 螺蛳湾双龙百货 商户采访： 所在楼层：商场三楼 店名：爱心婴儿用品——刘老板 店铺面积：36㎡左右 开间：3.6m左右 进深：9.8m左右 租金：6万/年（提