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土地增值税讲义 一、概念： 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。具有以下几个特点：一是以转让房地产取得的增值额为征税对象；二是征税面比较广；三是采用扣除法和评估法计算征值额；四是实行超率累进税累；五是按次征收。 二、征税范围： 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 特别要注意集体土地转让和国有土地出让、划拨的两种情形。 若干具体规定： 有关事项 是否属于征税范围 ： 1.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，暂免征收；但对以房地产作价入股，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资联营企业将上述房地产再转让的，则属于土地增值税的范围。 2.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征； 3、企业兼并转让房地产，暂免征收收； 4.房地产交换：单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有住房，不征； 5.赠与 继承不征（无收入），具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：赠予中公益性赠予、赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人或者是公益事业不征（通过非营利性机构）；非公益性赠予征。 6、房地产抵押、出租和房地产评估增值不属于征税范围； 7、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，原房产人免； 转让房地产增值额的确定（掌握）：土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 三、扣除项目及其金额  （一）、取得土地使用权所支付的金额：  取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地取得权支付地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和，有三种形式：A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金；C.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。“两出让金一地价款”。  （二）、房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装费用，基础设施费用，公共配套设施费用，开发的间接费用（该费用要特别注意）。 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折近补偿的净支出、安置动迁房支出等。 前期工程费用：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平支出”等。 公共配套设施费用：包括不能有偿转让的开发区内公共配套设施发生的支出。国税发[2006]187号文作了如下规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 对个人购入房地产再转让的，其在购入时缴纳的契税，在评估时已考虑了相关因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。  （五）、财政部确定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 特殊规定：取得土地使用权、房地产权后直接转让的不得加计扣除20%。  （六）旧房及建筑物扣除项目为：1、按房屋及建筑物的评估价格。（评估价＝重置成本价×成新度）；2、取得土地使用权所支付的地价款（未支付地价款或不能提供地价款凭据的不能扣除）；3、按国家统一规定缴纳的有关费用；4、在转让环节缴纳的税金； 5、旧房评估费用，（恶意的不能扣除） 四、评估价格办法及有关规定 纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：出售旧房及建筑物的；隐瞒、虚报房地产成产价格；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 特别注意：纳税人提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。 五、增值税税率 土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，按次征收，实行超率累进税率：≤50%部分，税率30%；50%部分＜增值额≤100%部分，税率40%，速算扣除5%；100%部分＜增值额≤200%部分，税率50%，速算扣除15%；2