杨昭辉——考点全班——物业基本制度与政策的讲义.docxVIP

考点全解班第一讲物业管理概念考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位。《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用。《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。一、物业管理的概念（重点掌握）《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(一)对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动　　业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理（自管）；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司（合作）；第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理（选聘）。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。　　需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。　　2.物业管理活动的基础是物业服务合同（重点掌握，容易出单选题）物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。　　3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。　　除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。　　例题1：下列关于物业管理的表述中，正确的是（ACD）A.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动　　B.对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理　　C.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的　　D.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定　　例题2：下列各项中，属于物业管理基本内容的是（ABC）。A.房屋维修养护 B.清洁卫生 C.安全防范D.代收供水、供热费用(二)《条例》调整的范围　　1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动　　虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求(第二十四条)；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。　　2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村　　《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。　　例题：多项选择题《物业管理条例》调整和规范的范围包括（ABCD）。A.住宅物业管理 B.非住宅物业管理 C.城市D.农村E.业主自行管理 　　　(三)物业管理的市场化特征　1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变　　房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是