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物业管理法规 1.1.3物管法规与其他部门法的关系 1.物管法规和宪法 2.物管法规和民法 3.物管法规和经济法 4.物管法规和行政法 1.2物业管理法律关系 1.2.1物管法律关系的构成 1.物管法律关系的概念 2.物管法律关系的构成要素 （1）主体 （2）客体 （3）内容 3.物管法律关系的种类 （1）平等主体之间的平权关系 （2）不平等主体之间的隶属关系 1.2.2物业管理法律事实 1.概念 2.分类 （1）行为 （2）事件 1.3物业管理法律责任 1.3.1一般含义 1.3.2构成要件 1.违法性 2.危害性 3.可罚性 1.3.3物管法律责任的种类 1.物管民事法律责任 （1）违约责任 （2）侵权责任 （3）无过错责任 2.物管行政法律责任 3.物管刑事法律责任 1.4我国物业管理法规的建设 1.4.1我国物管法规现状 1.物管部门规章丰富，地方性法规规章丰富，但缺乏国家级法律规范 2.立法涵盖性和浓度不够，层次较低 3.缺乏科学的物管理论体系，立法要领不清，指导思想混乱 1.4.2物管立法的重要性 1.只有通过立法，才能够强化开发商承担的物管责任 2.只有通过立法，才能规范物管行业的行为 3.只有通过立法，才能从根本上保证业主利益 4.只有通过立法，才能管理好物管市场 案例一 2004年5月，陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日，陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。10月，陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 《民法通则》106条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的；由于过错侵害国家集体财产以及他人财产、人身的，应当承担民事责任。另外即使没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，也应当承担民事责任 。 陈先生与物业公司签订入住协议书，该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。 当前，由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。由于上海属于一个特大型城市，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把业公司理解为“第二警力”，这是片面的。业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析。  案例二 2003年8月，虹桥开发区一广场业委会与物业公司签订一份《物业管理服务合同》。双方约定：业委会将广场全权委托物业公司管理，物业公司可按市场有关规定提12%的管理酬金，费用若有剩余则归业委会所有。一年合同期满后，物业公司拒绝将多余的费用归还业委会，于是，业委会诉诸法院。  根据《物业管理条例》相关规定，物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的，则节余的物业管理费应归业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。 该物业公司之举显然与双方的约定相悖。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，说明业主的维权意识普遍增强。 案例三 有一家小区业委会2004年打了五起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。  国务院〈物业管理条例〉规定，谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照规定，即得到小区有投票权的三分之二以上业主通过并明确授权才能生效。  目前，一些小区业委会越俎代庖现象比较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而在征询意见时往往写上：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的，则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有三种，即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。 第二章业主大会与业主委员会 学习目的与要求： 了解：1.业主委员会章程的主要内容；2.业主公约的主要内容；3.住户手册的主要内容 掌握：1.业主的权利与义务；2.业主大会的职责；3.业主委员会的职责 2.1业主的权利与义务 2.1.1业主的概念 2.1.2业主的权利与义务 2.2业主大会 2.2.1业主大会的组成 2.2.2首次业主大会 1