购房者视角下的住价值影响因素.docVIP

购房者视角下的住宅价值影响因素分析 一、引言 房价是时下的热点，备受政府与居民的关心，但是两者切入这一问题的视角并不相同。作为政府其目的在于引导房地产市场稳定健康的发展，因此其关注点集中于宏观供给与需求层面。作为居民，关心房价的根本目的在于用有限的经济资源购买合适的物业，最大化的自身效用。 客观的讲，宏观因素对房价影响错综复杂，其数据也难以获得，对一般性的居民购房行为缺乏实质性指导作用。本文则立足于普通居民的视角，将房产看作为一种包含多种因素并以此满足购房者需求的商品，并从多种角度加以分析。 二、住宅影响因素归纳与分析 打开电视机，为数众多的房地产广告虽然不断变换着形式，但以下信息始终不变的被包含在内：区位、建筑形式、容积率、绿化水平、交通可达性、配套设施齐全度、周边教育环境、物业管理水平等。因为这些是住宅的核心评价因素，每一点都被购房者所重视。 （一）区位 广义的区位不但包含房地产的交通便利程度、周边生活设施的配套齐全程度、还包括周边居住者的素质、风景是否良好、空气是否洁净、甚至风水等因素。而这里就指地理区位。 如何判断一个住宅的区位条件有很多种方法，比较常见的是计算与市中心的直线距离，不过这个方法过于笼统且缺乏依据，且现代城市新老城区并立，市中心位置难以合理的确定。 邵飞波、张鑫对于上海房产价格的因素研究中使用了环线分析的方法。也就是根据样本的在上海市区的环线位置为样本赋值再进行定量分析的方法。这种方法有其特殊性，用于分析上海、北京这样的大城市颇为合适，但用于分析比较小的城市则未必适用，这是因为： 1.大城市一般有着呈环状的交通分布、环线上各点到市中心的距离几乎相等。而小城市的交通则主要是围绕干道呈十字型的分布。 2.大城市的房地产价格往往呈环线状分布，每个环线区域内其地段因素比较相近，其居住者的经济、教育情况也较为相似，典型的例子就是北京、上海。而小城市房地产价格则呈版块状分布，不同版块其居住条件、居住者类型乃至于价格可能相差甚远。 3.大城市的城市发展比较完备，由于其土地高度稀缺，因此所有可供开发的土地都做了充分的运用，城市的发展长期而言不存在明显的方向性。而小城市的发展则有着明显的方向性，不同城市为了经济发展的需要，对于交通干道、港口、核心大城市都存在一定方向上的倾斜。 不过大城市与中小城市也有其共性的地方。根据房地产业界共识不管是大城市，还是中小城市一般经济条件相近的人趋于居住到等级相同的“居住板块”。这里“居住板块”划分的依据是购房者的经济实力及实际地理位置，这是房地产市场营销中市场细分的常见方法，详见下表： 板块等级 购房者经济实力 实际地理位置 首置版块 没有任何住房，收入较低 城市边缘 低改版块 没有或只拥有一套住房，收入一般 城乡结合部 改善版块 至少拥有一处住房，收入较高 城市新区或老城区边缘 高改版块 拥有多处住房，收入很高 市区风景区或中心区域 居住板块每升一级，一般房屋均价都会有较高的提升。 （二）建筑形式 现代普通居民住宅（非别墅）一般以以下三种为主：多层、中高层、高层。根据中国《民用建筑设计通则》（gb 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。 一般而言，在同一楼盘内，均价最高的为多层住宅、其次为中高层住宅、高层住宅最低。原因在于三者的公摊面积比（公摊面积占总建筑面积的比例，公摊面积在购房时计算房价，但实际上无法使用）不同，导致得房率不一，进而影响均价，如下表： 建筑形式 公摊面积比 得房率 均价 多层住宅 最低 最高 最高 中高层住宅 中等 中等 中等 高层住宅 最高 最低 最低 （三）容积率 容积率指一个楼盘的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住质量。理论上认为，同等条件下，容积率越高的住宅其均价越低，原因在于以下三点： 1.容积率高的住宅，建筑拥挤度高，影响居住质量； 2.容积率高的住宅，其可用于园林、绿化等美化生活的设施的空间有限，导致住宅吸引力下降； 3.容积率高的住宅，其建筑形式也趋向于使用高层、致使得房率下降，进而影响均价。 但实际上经常出现高容积率与高均价并存的局面，其原因主要是以下两点： （1）高容积率住宅主要出现在地价较为昂贵的地区，高成本导致高容积率，进而产生高均价(这是出于分摊高昂地价成本以及节约空间考虑而得到的结果)； （2）地价高昂的区域一般有其他区域所不具备的独特优势，这些优势的溢价效应抬高了均价，例如：交通便利、邻近城市核心区、周边各类生活配套设施齐全等。 因此类似楼盘之间，低容积率的楼盘的均价更高；而差异较大的楼盘之间，容积率对均价的影响并不能简单得出。 （四）绿化水平 绿化对居民的