s文商业地产谈判案例.docVIP

一：开场白 赞美，拉近关系，建立信任，了解客户经济实力，及其需求 二：项目介绍 项目最基础的情况 大哥，咱们现在卖的就是新世纪百货一楼的商铺，该项目是由达州市第二大民营企业美好集团投资开发的商业项目，整个项目建筑面积是两万多平米.总共是6楼（-1楼---五楼）其中一楼是3016平米，我们经过专业的测绘中心测绘之后划分成5平米---8平米的商铺进行销售。每一个商铺都在房管局进行了备案，你买了之后的一年之内我们给你办理好独立的房产证和土地证，也就是说买了之后也就是终身都是你的了，而且你买了之后也不用自己花时间来管理它，你只是当个翘脚老板坐收租金就好了我们会按照你投资总额的8%进行返祖，一般的门面能在十五年左右收回投资成本就算回报高的了咱们的仅仅只需要十二年，并给你签订十年的委托经营合同保证你的租金能够收到手，这样好的一个投资项目大哥看好了今天就可以定一个~ 三：推位置算价格（根据他的实力推面积合适的，按照实际情况包装位置） 四：旺不旺分析 大哥，你今天既然来了，咱们就先了解下，买不买都没有关系，今天既然来了解咱们的新世纪百货的产权式商铺说明大哥你还是很有投资理财的观念，特别是这两年国内通货膨胀压力巨大，物价上涨，人民币贬值等诸多因素影响下，如何投资理财，如何让自己腰包里面的钱不缩水，就成了时下老百姓一个非常重要的话题。 今天，你来了解我们的商铺买不买都没有关系，但是你需要承认一点无论你是买商铺自己经营还是租出去最主要的就是看他的商业价值，说白了就是看这个投资回报高不高。如果商家进来后达不到理想的经营效果，支付租金困难或降租或者退场形成恶性循环，业主回报自然无法保障那么你投入的资金也就付诸东流了。所以说你你投资商铺就是要考虑这个商铺能不能把生意做得起来，那么怎么样的一个商铺才能把生意做得起来呢？它必须满足以下几点： 第一：拥有良好的地理位置 第二：拥有高的档次，舒适的购物环境，完善的配套 第三：先进的管理理念，实力商家 第四：管理团队 1.地段 大哥，比我见的世面多相信你是知道地段对于生意的一个重要性，你选择商铺就要选一个商业氛围浓厚的区域也就是一个城市的中心，而商业区的形成也不是一朝一夕就能形成的，他是需要政府投入大量的人力物力经过成百上千的商家几十年.甚至上百年的时间慢慢沉淀下来的一个中心，它是周边任何一个新区都无法比拟的，就以达州为例：老车坝就是达州城市的中心这里汇集了四大商家——新世纪.通州商厦.摩尔百货.沃尔玛.老车坝地下商场.同时世界五百强肯德基.国内餐饮巨头德克士.乡村基等都这这里盘踞，不得不说这里是一个购物的天堂，城市毫无争议的商业中心，这里是达州商业气氛最浓，人气最旺的地方，老车坝在达州的地位相当于成都的春熙路.重庆的解放碑.广州的上下九路。如果这里都不具备商业投资价值可能在达州这也找不到合适投资的物业了 除了以上所说的地段优势以外这个商业物业还要具备规模大.档次高.购物环境舒适优雅的要求 2.规模大，档次高，购物环境舒适 一个商场坐落于好的地段是他持续良性经营的基础，商场要具备足够的竞争力必须要能够吸引到客户到这里消费，如何才能够吸引客户呢？作为一个商场，首先要商品齐全，其次是要购物环境舒适，比如装修上档次.通道干净整洁.有上下扶梯.中央空调.背景音乐等等。只有给消费者创造一个良好的购物环境才能够牢牢的抓住人气，而只有规模大的商场配套设施才完善，规模大的商场商品才会齐全，我想大哥你这样有生活品味的人肯定也愿意到有档次的商场去购物消费吧！ 举实际例子讲故事证明商场消费和独立门面消费的不同（现代人消费习惯的改变，社会经济发展趋势等方面） 3.经营模式 一个商场要想火爆并且长期火爆不仅要有优越的地理位置做支撑，完善的配套设施，优越的购物环境，还要有良好的前瞻性，科学而规范的运作模式才能为商场提供良好的持续发展提供有力的保障（举实际例子）新世纪百货实现全程信息化管理建立了一套管理流程及其服务平台，西南片区总共55家连锁店实现信息资源共享优势资源互补，“本着诚信经营，真诚服务。”的理念从多个角度为消费者提供多远个性化服务。（讲例子新世纪看得到的人性化服务如：退货制度 迎送宾制度 普通话等等） 因为这种科学的模式符合了商业市场发展的规律，使其迅猛发展。自开业以来新世纪百货相继荣获了“全国文明单位”“中国商业名牌”“全国金鼎品牌百货”等多项荣誉称号这些成绩不是偶然而是一个实力商家最好的体现。 我们分析下不