商业地产的最相关法律知识.docVIP

商业地产相关法律知识 商业地产与住宅的区别 商业地产是包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅有很大区别的房地产产品。大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅等，开发商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业速写为稳定的高投资回报率.大多数业主在购买住宅类产品时，是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作投资用的。开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好就可以了。 总之在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要考虑后期的经营、推广，要帮助商铺的投资者、经营者带来长期稳定的回报。 商业地产所涉及的当事人的关系 在各种商业地产操作模式中，主要涉及的当事人有：开发商（经营管理公司）、投资者（业主）、消费者（顾客）、经营者（租户），此四方当事人的有机结合形成了商业地产的价值链。在此价值链中，存在着开发商与投资者的商业物业的买卖合同关系和返租（或委托经营管理）合同关系；开发商与经营者之间存在着租赁合同关系，而对于终端消费者即顾客来讲，培养忠实顾客需要经营者和开发商的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格的商品销售，不同的合同法律关系之间不是割裂的，租铺问题解决得好是旺场的必要条件（但不是充分条件），售铺问题解决得好是旺场的补充条件（既不是必要条件，也不是充分条件），旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件，也才是商业地产成功的标志。 一、如何解决商业项目售后包租的法律风险 （一）、售后包租的概念： 商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 建设部于2001年6月颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条又规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。 （二）、售后包租的法律分析： 建设部《商品房销售管理办法》出台的目的是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价，同时防范金融风险。但是随着近年来商业地产的兴起，业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，不断出现打擦边球的现象。在南方一些城市目前已对售后包租放松了管理，上海市还出台了《上海市房屋售后包租试行办法第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝×100% 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 、先租后售的法律问题可行性根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定，商品房的租赁标的应该是现房（已经竣工、并且有明确的权属的）。而《天津市房屋租赁管理规定》对这个规定有所变通，虽然认为“未依法取得