商业地产盈最利模式探讨.docxVIP

背景：从2010年开始，很多房地产企业不管是主动还是被动，都开始进入商业地产的领域。2010年，我国的购物中心数量约2800个；到2014年，我国的购物中心个数已经超过4000个；预计到2015年底，我国的购物中心数量将接近5000个。过去五年，我国的购物中心个数平均每年增加240个。商业地产的竞争日趋激烈。2010-2015年我国商业综合体数量 数据来源：世联数据平台问题：国家对商业地产并没有出台好的政策，但商业地产数量的增速依旧很快。相对与“回钱快”的住宅地产，商业地产的投资回收期长，回现速度慢。高额的初始投入资金，较高的资金成本，如何保证商业地产能有一个良好的“资本通道”？什么样的“盈利模式”才是未来商业地产在激烈的竞争中生存的选择？方法：我们来看一下国内的一些优秀企业面对这些问题是用什么方法解决的：1、soho模式SOHO中国采用统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理，综合体项目全部销售，资金回笼较快。通过建筑设计、强势营销水平及概念炒作等，吸引实力投资客置业快速去化，资金回笼速度较快，整体开发周期短，短期利润巨大2万达模式其次，是目前国内90%的企业都在学习的“万达模式”。万达模式是用其可销售的占比大概70%-80%的物业，通过销售达到现金流的平衡，然后持有20%或30%的商业物业。过去的5-10年，万达模式在在中国是可行的，但在未来，万达模式会遇到一些问题。为什么？因为单靠可销售物业获得的利润很明显是不足以覆盖自持商业部分的成本，因此，“万达模式”的可持续性在未来会遭受较大的考验。 3自持模式首先，“自持模式”。类似于华润、中粮这种央企，他们有雄厚的资金实力，可以凭自己雄厚的资金实力去持有商业物业，依靠收取租金来获取资金收益。但是这种模式对大多数中小型房地产企业来说没有办法学习和照搬。4凯德模式最后，是“凯德模式”。以凯德为代表的公司用境外良好的基金去收购国内优质的商业，然后再委托自己的商业管理公司去管理运营的轻资产运营模式。“凯德模式”是目前中国做商业地产的企业里最佳的一种资本运营模式，但是这种模式目前国内的中小型企业或者说国内的企业目前还没有办法采用，因为大多数公司不具备凯德的强大的运营能力。现状：2014年，中国房地产行业由“黄金时代”转向“白银时代”，商业地产的去化变慢，存量增加，单纯的靠销售商业地产的盈利模式已经不在适合市场情况2001年以来房地产开发企业本年资金来源及增幅2009年以来，房地产开发企业筹资难度在不断增大，对已有项目的投资回收更加迫切，投资回收期更长的商业综合体投资回收压力更大。如果没有雄厚的资金实力，自持模式对大多数房地产开发企业来说也是不适合的。国外发展：通过对国外发达国家商业地产的发展历史研究发现：商业地产的发展都经历了从直接持有到间接持有再到金融化退出的阶段，并且都是从直接持有到私募发展最终到REITS壮大。商业地产资本通道的选择我国未来： 房地产的黄金时代已经过去，商业地产也逐步走向冬天，“开发-出售-开发”的快速回现模式已不再适合市场，持有运营将是商业地产的常态，但对开发商的自有资金要求很高。商业地产初始投入高、投资回收期长、流动性差的特点也决定了通过“资产证券化”进行资本退出将是未来购物中心/商业地产资本通道中的一个发展大趋势。下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢?　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。　文王再问：“那么为什么你最出名呢?　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。　小故事2、危险的森林里　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。”　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃掉，都是一样的。”　刚一放下心，又听见了一阵声音，仔细一看，两只老鼠正用力地咬着梅树的树干。他先是一阵惊慌，立刻又放心了，他想：“被老鼠咬断树干跌死，