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现在商业地产开发商需求一个怎样的专业代理机构 --------核讯房地产策划 陶家更 商业地产开发的盈利模式主要有两种，一是“杀鸡取蛋”的快速赚钱模式，通过快速销售回笼资金；另一种是“养鸡生蛋”的长线盈利模式，通过可持续经营获取稳定的租金收益，或经营成熟后再售赚取更大的利润。无论哪种盈利模式都离不开广告通路的全程整合。专业的地产中介能销售招商，经营管理团队能有效运营，商业却依然需要专业的商业地产代理机构全程运作。 商业地产让最早涉足的一批开发商赚得盆满钵满，但随着市场竞争加剧和市场日益成熟，商业地产已是“冰火两重天”，商铺可能是“金饽饽”，也可能是“烫手的山芋”。一个商业项目的投入动辄几个亿、上十亿，面对诡异莫测的市场，很多开发商意识到邀请专业代理公司介入的重要性，却忽视商业地产广告推广的专业价值，往往为省小钱而随便找一个住宅广告公司，或自己“一条龙”做到底，“肥水不落外人田”……当开发商深陷推广困境后醒悟过来时，往往几十上百万的广告费用已经打了水漂，更重要的是错过了最佳推盘时间，导致项目败北，甚至造成公司整体经营不良的恶性循环。 商业地产高利润的表象下隐藏着高成本和高风险。从前期规划定位到建筑施工，从销售到招商，从开业到经营，开发商有太多的选择要做。譬如市场定位是做零售商业，还是专业市场？是做工业地产，还是物流或旅游地产……接下来的业态定位、价格定位、策略定位等，一样不能马虎；在长期利益和短期效益的选择上，如何突破制度、资金、管理、人才等的束缚？是只租不售，还是只售不租？如果是有租有售，那么租多少？售多少……在资源整合的选择上，是全程借助专业团队运作，还是自己“一条龙”做到底，“肥水不落外人田”……如果借助外部专业团队，开发商在整合外力的过程中，如何选对真正具备商业地产运营经验的团队？如何平衡多个团队？如何平衡收与放的利害关系…… 一切，都考验开发商的智慧。 市场是残酷的，而尊重市场运行规律、尊重商业地产开发的科学性、专业性，未雨绸缪，防患未然，邀请成熟的商业地产专业营销广告团队参与，已成为商业地产开发商规避开发风险的共同选择。 如何选择专业的商业地产代理机构？ 开发商在衡量一个商业地产代理机构时，往往会从过往成功案例、是否具备商业地产操盘经验、公司规模实力等方面来考核，而作为一个专业的、成熟的商业地产代理机构，至少必须具备以下专业能力、达到以下服务水准。 首先，要谙熟商业地产的本质特性，能准确认识住宅与商业地产的差异性；不熟悉市场、不懂商业就做不好商业地产广告。 其二，有成熟的商业地产推广理念、全方位品牌整合能力。成熟的商业地产推广理念必须是系统的广告攻略、高瞻远瞩的品牌战略、全方位的整合能力。整合优势体现在纵向的全程整合、横向的内容整合及资源整合三个方面。 其三，能提供从销售、招商、开业到经营的“一站式”全程整合推广；能帮助项目快速卖铺，快速回笼资金，为开发商实施滚动开发战略提供有力保障。能速战速决招商促成开业；能为经营期广告提供增值服务，成功度过市场培育期，创建可持续经营的商业品牌，。 其四，有专业、稳定的执行团队。商业地产推广是一个多兵种协同作战的实战体系，广告更是一个以人为本的创新行业，稳定的专业团队是广告质量的保障。 ? 为什么商业地产广告推广的服务费更高？ 发展商有理由问，商业地产比住宅地价更高、营销费用更多、投入更大，风险也更大，为什么商业地产的广告推广服务费比住宅高？其实，目前商业地产广告推广的价值被严重低估，商业地产广告无论从工作量、工作难度上，还是从投入产出比来看都与住宅广告不可同日而语，商业地产开发比住宅难度更大，商业地产广告也绝不是一个轻松活。如果我们对商业地产广告与住宅广告的差异稍做分析，便能消除大家的疑问。 一是从工作内容、工作量上比较。住宅的广告主要是服务销售，而商业地产广告除销售外，还有招商广告推广、开业广告、经营期广告，而且各个阶段的广告因诉求对象不同而自成体系。 二是从开发商的收益上来比较。商业地产创造的利润更大。商铺的价格一般是住宅价格的2-3倍，有些区域的项目商铺比住宅的售价甚至高十几二十倍。 三是商业地产是高风险、高难度的挑战。商业地产的推广不是住宅广告的“面子”工程，对广告公司的要求更高，商业地产广告要求广告团队除了懂广告、懂地产、懂市场，更要懂商业。 俗话说，“舍不得孩子套不住狼”。商业地产开发动辄数亿、几十亿，可预期收益更是成倍数增长，是走专业化营运道路，通过专业的商业地产广告团队确保数倍增长的财富收益？还是为省广告服务费的小钱冒可能陷入推广困境的风险？“舍”或许就是“得”的开始！估计每一位开发商都会有自己理性的选择。 杭州核迅房地产策划有限公司 陶家更