商业地产投从资指南.docVIP

一铺养三代，还是三代养一铺 　　??????????????????????? ——中小型投资者选铺黄金定律解读 　　随着房地产新政的出台，住宅市场的投资热潮逐渐冷却，商业地产市场被各方看好，成为了新的投资热点，大量的投资资金转向了目前受政策影响较小，未来前景较为看好的商业地产，商业地产一扫之前的寒冬景象，业内人士纷纷预测将进入商业地产发展的“黄金十年”。但商业地产投资与住宅投资相比而言要复杂许多，进入门槛也较高。如果想要获得稳定的租金收益，则必须对商铺所处位置、区域平均租金水平以及各业态经营状况进行综合考虑。而作为中小型投资者，手中可运作的资金相对较少，加之大部分投资者对商业地产知之甚少，所以投资选铺更需谨慎。如果缺乏市场认知，盲目追求高回报率，对后期商铺管理缺乏经验的话，一铺养三代的美好愿望恐怕就要变成三代养一铺的“噩梦”。 　　而作为一个专业的商业项目操盘者，我认为中小型投资者在投资选铺的时候应该从以下几方面着手，充分了解市场及商铺信息后再有针对性的进行投资，以免投资不当造成自身损失。 　　1.区域位置（传统区域划分） 　　首先，从区域的4选址来看，大部分的投资者还是将目光聚焦在商圈氛围较好，发展较为成熟的区域，例如东西城、朝阳、海淀等地。但这些区域的商铺是否真的适合中小型投资者，其良好的商业氛围又能否被充分利用起来则是需要重点考虑的问题。　 　　下图为现今北京商业地产市场各区域商业整体平均租金与售价情况以及各区的投资回报率，可以看出，各区整体商业售价大致在2-3万左右，个别区域接近四万；而租金价格各区差异较大，最低租金和最高租金可相差三倍以上。 ?? ?从投资回报率来看，西城区高居各区之首，达到了19.4%，而平均租金也高达17.2元/㎡·天。由于西城区拥有西单及金融街两大成熟商圈，且客流以商务人士和北京内部居民为主，消费能力较高，区域整体商业氛围十分成熟。但从整体的商业构成来看，西城区商业以两大黄金地段的综合性商业体为主，整体平均租金被大幅拉高。除此之外，其他地区的临街商铺推出量相对较少，租金水平也远远达不到区域平均水平。而无论是从未来西城区的商业市场放量或者是其目前较高的商业售价水平来看，西城都不是中小型投资者应关注的区域。 　　东城区的商业租售价格是几区之中最高的，平均售价接近4万/㎡，平均租金也在18元/㎡·天左右，投资回报率也相当可观。王府井商圈位于东城区内，与其他成熟商圈不同的是，王府井不仅是知名的商业步行街，也是北京具有一定历史文化意义的景点之一，常年吸引着众多外来游客。旅游购物带动了整个王府井商业的发展，从而也提高了东城区的整体租售价格。但由于王府井地段及历史价值的不可复制性，而东城区其他商业的供给相对十分稀少，东城区未来已无过多的商业发展空间。除了具有相当资金实力的投资者可以进行中长线投资外，中小型投资者还是应量力而为。 　　宣武、崇文两区与东西城相比，无论是商业售价或租金，整体价格均下降不少，这与北京整体商业发展北热南冷有很大关系。崇文门新世界、崇光百货、前门商业街陆续开业后，这两区的商业氛围得以提升，但整体仍难以匹敌东西城。而近期开业的商业项目中以商业综合体为主，商业街铺放量几乎没有放量，而原有街铺的空置率相对较低，因此崇文、宣武也不是中小型投资者应重点关注的区域。 　　海淀、朝阳两区属于首都重点建设的经济、科教中心，是近年来商业市场发展最快的两个区域，两区各有大量商业项目落成或在建。包括中关村、CBD等在内的几大商圈已经迅速成熟，成为了继西单、王府井之后又一批成熟商圈，众多投资者的目光也纷纷聚焦在此。从租金回报上来看，朝阳海淀两区的平均租金都保持在7-8元/平米·天左右，投资回报率在10%左右。由此可以看出，这两区的商业投资回报前景较为可观。但随着商业市场不断发展以及对未来前景的看好，两区的商业售价也一路走高，整体商业售价均达到两万五以上，未来预计还将进一步上涨，这对中小型投资者的资金实力也是较为现实的考验。 　　丰台、石景山两区地处城外四环南部，商业发展速度不及海淀、朝阳两区。但随着丰台丽泽金融商务区的以及石景山CRD-首都休闲娱乐中心的启动，最近一段时间两区的商业发展势头较为迅猛，石景山的万达广场、以及近期即将开业的台湾街都使区域的商业价值得到了有效提升，商业租金明显高于前两年，投资回报率也达到了9.7%。这两个区域都属于新兴的商业市场，开发程度远远不如其他已成熟的地区，商业物业售价也是几区内相对最低的，是北京目前发展商业的“价值洼地”，因此未来的发展空间也十分巨大。更适合中小型投资者。 　　随着北京市发展的战略东移，通州区的商业市场也被带动发展，根据通州新的商业规划，到2010年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。区域整体