阜阳天英宝鼎商业广场 商业汇报 73.ppt

项目认知 2 HOPSCA是城市由一个中心向多个中心发展的必然结果，是高度复合化的功能综合体 3 产品提升建议 考虑到前期项目形象营造和后期商业运营需求，针对产品提升有建议： 强化项目的综合体商业形象，充分展示商业功能； 结合室内、室外休闲园林内厅，各建筑单体间通过空中走廊相互联结，形成一个整体的特色的建筑集群； 化整为零，多元化发展，必要时根据进驻主力店的实际要求进行一定调整，提高建筑面积使用率； 规划调整优化（如果可调） 商业综合项目的价值主要取决于人流价值链； 现有四块商业体被城市道路分割，不利于人流的开展，建议采用天桥、空中廊道等方式提高空间连贯性； 阶段划分 项目前期阶段： 1、明确项目定位，打造项目未来发展前景、商业氛围； 2、目标消费群体定位，明确项目经营模式； 3、完善项目规划设计方案，完善商业人流动线导向； 4、开展前期意向招商，明确入驻商家品牌和要求，完成商业业态组合，细化业态卡位； 6、制作项目招商手册，为实地招商做好准备。 招商启动阶段： 1、采取“立体化”的宣传推广，电视、平面、户外等媒体相配合，营造市场热点； 2、开展主力品牌商家的实地招商工作，一蹴而就完成招商计划； 3、组织各类SP活动（如主力商家签约仪式、中小企业论坛等），利用签约主力品牌商家的知名度和影响力，营造市场引爆点； 4、利用签约入驻商家的品牌档次，宣传未来商业环境，带动社会关注； 销售推广阶段： 1、利用策划招商阶段所营造的商业前景，全面开展项目可售物业的销售工作； 2、利用签约入驻主力品牌商家所营造的未来商业环境，主打项目未来发展规模； 3、全方位、立体化的进行项目宣传推广，利用品牌商家的入驻来实现项目商业价值，带动整体销售； 商业运营推广阶段： 1、利用大商家的品牌优势，对项目次主力、特色小商家进行审核招商； 2、组织各类SP活动，增强人气，提高商业氛围，提高项目品牌知名度； 3、对项目开业进行全面宣传推广，为项目试运营造势。 产品升级思路 产品优化 2、加强商业物业之间的交通组织关联，增强商业趣味性和主题划，优化消费环境。（水游城案例） 1、加强商业建筑之间相互联通和交互，提高商业气场成型； 商业氛围无法成型； 产品升级思路 产品优化 2、结合酒店和百货超市等大型业态，高区部分物业（5层及以上），核心方向为商住类产品； 1、降低商业高区物业销售难度，改变用途降低成本； 高区物业难以销售； 产品升级思路 产品优化 2、结合具体商业定位（大型超市、专业市场、百货类）具体业态经营需要，细化调整产品细节，以满足需要； 1、着眼招商及运营，根据商家经营需求调整产品； 尚未考虑商家需求； 4 招商、营销策略 招商、营销策略 项目前期 招商启动阶段 商业运营 推广阶段 销售推广阶段 招商、营销策略 招商、营销策略 招商、营销策略 招商、营销策略 * 天英宝鼎商业广场项目定位·招商·开发策略报告 报告思路 商业开发运营思路 招商策略 规划调整 产品优化 项目认知 项目定位 市场机会点 定位方向 业态规划 初始方向研判 招商、营销策略 商业运营 核心问题 营销策略 1 阜阳市 城市背景：皖西北区域中心城市，安徽省人口最多的地级市，发展前景可观； 阜阳地处安徽西北部，辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。 2012年GDP达980亿元，社会销售额450亿元，居安徽省第四位。 阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一。 阜阳市区人口大约150万人，城市化水平偏低； 城市将主力向西发展，构建“两河一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式”布局结构； 项目认知 项目位置：城市三环以外陌生区域，商业不发达地区 位于阜阳新区（三环以外），南外环以南，南京路和阜南路之间，卜子路以南，邻近省道s202（s202是阜南县进入市区的入口）。 项目认知 一期住宅项目占地59.1亩，建筑面积10.7万平米；二期商业广场项目，计划建造集酒类、名优特产、文体用品、化妆品、艺术礼品饰品等为一体的皖北最大城市商业综合体。 主要技术指标 总用地面积 126.4亩 用地性质 商业、住宅 总建筑面积 约30万平米 经济技术指标：总建面积30万，其中商业面积近20万 项目认知 项目用地 阜阳科技五金城：总占地450亩，总建筑面积约43万平方米，已暂停？ 阜阳工业经济学校南校区： 中职教育，在校生约5260人。 卜子社区柿树园村，部分土地已被征用待开发； 周边环境：被城市主要道路分割包围，通达性好，但周边市貌较落后 该地区无其他重要或显著的建筑物。 区内工业企业少，原地域以居住和农业生态为主。 周边商业基本空白，是阜阳已成型商圈和新兴商业体的洼地。 虽无竞争商