49地块前期定位报告2016.1.29.pptx

49号地块前期定位报告保利地产代理·杭州2016年1月目 录 Step 1：地块素质回顾地块素质分析地块素质等级、产品承载力 Step 2：市场竞争格局分析市场打造建议定位分析区域板块房地产市场等级、市场竞争形势 Step 3：项目定位思考结合以上分析，确定项目定位 Step 4：产品定位思考产品定位项目定位结合项目定位，分析产品定位 Step 5：产品打造建议结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议首先，地块素质回顾地块位置+基本指标隶属下沙大学城北板块，城市界面和成熟度较低地块占地面积：52477平米容积率：2.6绿化率：大于或等于30%建筑密度：小于或等于25%建筑高度:不限设配套公建用地从宏观位置来看:项目西距市中心武林广场直线距离22.3公里（车程45分钟），距离下沙中心金沙湖6.1公里，距离萧山国际机场12.1公里。南侧为高校园区，西侧为工业区项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约1.8公里，距地铁1号线文海南路站2.5公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项目仅700米。项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。地块现状+配套周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，西北侧1.5公里为下沙北工业区紧邻生活配套匮乏但5公里内各项配套较齐全生活配套：项目附近配套多为周边住宅底商配套，板块内规划多处商业用地，未出让。主要大型餐饮、购物、生活休闲、金融配套等在德胜快速路以南；交通工具：四周道路建设完毕，临近德胜快速路、之江东路等主干道。目前项目周边主要公交线路仅有390路，距离地铁1号线文海南路2.5公里，需公交换乘；景观资源：距钱塘江约1.8公里；地块小结多维度初判项目地块素质尚可但存在隐患，我司认为需谨慎定位 维度现状分析 1、地段大学城北大型居住区新兴住区，城市远郊 2、景观 距离钱塘江1.8公里视野范围内，缺少景观资源 3、交通文海南路地铁站2.5公里，临近德胜快速路、之江东路，公交390路公共交通不方便，汽车出行方便，距离主城区较远 4、配套商业依赖住宅底商，商业大配套位于德胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配套丰富紧邻生活配套匮乏 5、容积率2.6适合做小高层+高层 6、体量占地5.4万方，建面13.6万方中等，适中 7、不利因素 西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边多为未出让土地轻度空气污染，现有生活配套匮乏审视，地块区域市场形势区域宏观发展大学城北单元位于下沙经济技术开发区的东北角 是杭州三大副城之一为杭州城市东扩发展战略的轴心所在集教育、科研、商务、居住等功能于一体的生态型副城，未来规划10-20万人口居住的宜居板块。区域楼市情况从在售、待售全市排名水平来看，本案位于完全竞争市场中表：高新区商品房供求情况排序区域在售项目量待售项目量合计1余杭山701713江干591604拱墅480485滨江240246西湖220227下沙 150158下城120129上城 606合计 4126418从在售及待售项目总量来看，目前下沙区项目总量较少，无待售项目，同板块宋都项目及后续拿地项目将形成直接竞争。从土地交投情况来看，未来竞争相对缓和，市场份额较为充足。区域各房型成交情况畅销户型排名：2房3房4房下沙成交最热房型是二房和三房产品，四房以上改善型产品成交较少。从供求比来看，二房和三房的产品的市场机会较大。房型供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价成交金额供求比一房0 0 4943 76 110820.0 二房68029 962 253585 3086 11591 2939200579 0.3 三房633315 6310 701025 6759 11710 8208697333 0.9 四房151645 877 126257 684 11877 1499507493 1.2 五房及以上0 0 15311 64 10497 160713755 0.0 独栋0 0 0 0 0 0 0.0 联排45611 167 20898 73 18898 394934454 2.2 双拼0 0 0 0 0 0 0.0 叠加0 0 0 0 0 0 0.0 复式0 0 830 4 122890.0 错层0 0 0 0 0 0 0.0 跃层62361 550 72165 540 12361 892058365 0.9 其他0 0 1256 7 8610 10810505