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大工13春《房地产估价》课程大作业及要求 一、作业题目 题目一：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 表1-1 可比实例A、B、C的基本资料 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 7000元/ m2 7800元/ m2 8200元/ m2 交易日期 2011年1月1日 2011年4月1日 2011年8月1日 交易情况 +2% +3% -2% 房地产状况 -2% -5% +4% 该类房地产的市场价格从2011年1月1日至2011年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。 试利用市场法测算该房地产2011年9月1日的正常市场价格。 题目二：为了评估某商品住宅在2010年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下： 可比实例的成交价格及成交日期，见表2-1。 表2-1 可比实例成交价格及成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 6200元／m2 6700元／m2 7100元／m2 交易日期 2010年3月15日 2010年6月15日 2010年7月15日 交易情况的分析判断结果，见表2-2。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。 表2-2 可比实例交易情况分析判断结果 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 -3% +1% +2% 该类住宅2010年2月至8月的价格指数，见表2-3。表中的价格指数为定基价格指数。 表2-3 同类房地产价格变动情况 月份 2 3 4 5 6 7 8 价格指数 100 93.3 98.7 99.3 102.3 109.4 107.8 房地产状况的比较判断结果，见表2-4。 表2-4 房地产状况的比较判断结果 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 区位状况 0.3 100 114 105 85 实物状况 0.3 100 113 120 115 权益状况 0.4 100 120 110 105 请利用市场法测算该商品住宅在2010年8月15日的正常市场价格。 题目三：某宗房地产的土地总面积为3 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费1000元/㎡；地上建筑物总建筑面积5 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积900元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积4 200元，估计该建筑物有8成新。试利用成本法测算该宗房地产的现时总价和单价。 题目四：估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2003年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2008年9月30日的买卖价格。 有关资料如下：该写字楼使用面积为建筑面积的68%，月租金为每平方米使用面积200元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。 试运用收益法有限年公式测算房地产价格。 题目五：某旧厂房的建筑面积为6 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等700元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1900元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积8 000 元；销售费用和销售税费为售价的10%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 二、作业目标 1．掌握房地产估价的基本理论； 2．熟练掌握房地产估价的操作步骤； 3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。 三、作业要求 1．从以上五个题目中任选两个进行测算（注意：题目一和题目二中最多只能选择一个，不可同时选）； 2．测算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）； 3．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算，并给出详细的测算步骤； 4．测算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。 5．测算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四； 6．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。 四、作业提交 1．