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中国养老地产研究摘要：随着中国老龄化人口的增加，养老地产成为未来房地产发展的一个主流方向，将是房地产市场的新领域，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段。基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。关键词：养老地产；老年人特性；产品设计；高科技引言20世纪六七十年代，率先进入老龄社会的欧美发达国家已开发老年地产，并使之成为国家房地产业的重要支柱之一。发达国家的先进经验揭示了老年地产的发展有助于缓解社会养老矛盾，解决老年人口居住问题，有利于优化房地产市场产品结构，促进整个房地产市场的快速发展。进入21世纪，随着社会经济的发展，环境的改善，医疗保健水平的提高，人的老年期延长，老年人口急剧膨胀，我国老龄化形势日趋严峻，各种养老矛盾及养老居住问题不断涌现。1 我国养老地产现状与前景分析1.1 我国进入老龄化社会并且老龄人口增长速度快按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。根据山东省第六次人口普查，65岁以上年龄人口为942.98万人。其中济南市65岁老龄人口为62.35万人，并且呈递增趋势。1.2 小型化家庭结构的增加以及社会观念的转变中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。一方面，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿；另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入养老阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得养老消费群体具备了养老地产的实际消费能力。1.3 国内养老地产的开发供应量不足，做得成功的更是凤毛麟角相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。有些无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有充分考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，目前这种传统的居家型养老模式存在较大缺陷，本身开发养老地产的供应商就较少，做的成功的更是凤毛麟角。1.4 国家政策制度的保障支持2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。　政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，上海推出了《社区居家养老服务规范》地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。前不久北京市养老设施专项规划出台1.5 养老地产市场不成熟，商业模式仍需探索养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。因此，中国的养老市场处在起步发展阶段，商业运营模式仍需不断探索。1.6 我