税二-第三章土地增值税.pptVIP

土地增值税 3 第三章 土地增值税 第一节　概　述 第二节　征税范围纳税人、税率（熟悉） 第三节　转让房地产增值额的确定（掌握） 第四节　应纳税额的计算（熟悉） 第五节　减免税优惠 第六节　申报和缴纳（熟悉） 近三年题型、题量及考点小结 第一节 概述（了解） 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。　 二、特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象； （二）征税面比较广； （三）采用扣除法和评估法计算增值额； （四）实行超率累进税率； （五）实行按次征收。 第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 （一）征税范围的一般规定(三标准) 标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税； 【注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 【注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 例题 【例题·多选题】 (2009)下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。 A.转让国有土地使用权 B.出让国有土地使用权 C.转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权 E.转让地下建筑物产权 【答案】ACD 【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 征税范围 标准三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税 (同时记忆P204）。 【注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 征税范围的具体规定（I）（2009，2011） 征税范围的具体规定（II） 征税范围的具体规定（III） 例题 【例题·多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（　）。A.房地产评估增值B.个人之见交换自有居住用房C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投资E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户 【答案】BDE 【解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增 值税的范围。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。 小结：不征土地增值税 （1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转移）； （6）代建房行为（权属未变）。 小结：免征（暂免）土地增值税 （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业； （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中； （5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。 例题 【例题1·多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（　）。 A.房产所有人将房产赠与儿女　 B.代建房行为 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 E.事业单位转让自用的房产 【答案】ABD 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。 例题 【例题2·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。 A.因为国家建设需要而被政府征用的房产 B.对国有企业进行评估增值的房产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C 例题 【例题3·多选题】 （2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的 E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CE 【解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的土地增值税。 纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的