市场件部工作计划120910(初稿一).docxVIP

重庆耀祥实业有限公司市场部工作计划重庆耀祥实业有限公司市场部作为公司业务拓展及综合管理部门，重点负责公司市场拓展调研、项目开发综合管理协调、公共关系拓展及维护、公司品牌体系建立及推广、信息管理网络建立及维护五大工作内容，结合公司旗下五大业务板块：地产开发、建筑施工、金融投资、建材商贸、综合物流不同的行业特征。根据公司整体战略发展要求，依托公司其他管理部门的相互配合，拟将市场部工作计划作如下建议：一、地产开发板块：市场部工作核心思想：审慎、专业、稳健及创新。（1）短期经营目标：目前公司地产开发板块属于能力积累期，短期的战略定位是快速高效滚动发展，抢先布局渝黔滇三地的二三线城市。迅速以“短平快”的中小型项目扩大市场规模，追求资金的安全高效运用，因此重点考察项目的安全性和短期投资回报率。以迅速盈利性项目（住宅）为先导，尽快完成初步资金积累。在重点核心发展区域，通过优质、专业的产品赢得客户的满意及信赖，塑造耀祥地产品牌形象，抢先树立当地市场标杆影响力，并逐渐辐射周边区域。成为区域性有标杆影响力的专业化、高品质的房地产公司。（2）中长期经营目标：通过一定时间的品牌形象建立及资金积累，在二三线城市住宅开发项目有稳定的开发节奏及收益率以后。逐步加入如城市综合体、写字楼、酒店、商业街、工业物业等持有型增值物业的开发业务。通过不同地产业态的投资组合，使地产开发成为具有可持续、长期发展的稳定利润增长业务板块。市场部地产开发工作主要思路及流程：市场调研 项目调查评估分析 项目启动及实施一、市场调研工作阶段（1）市场动态分析①宏观市场观察与资料收集：市场的供应量及需求关系；房价同比及环比的走势；产品的改变及客户需求的变化；购房者对市场大环境的认识；年度项目开发的平均体量的进展及去化速度；未来2、3年的城市房地产行业的发展趋势。②项目所在地区域市场分析及个案情况：区域内不同档次同类型项目的分布及项目情况；区域内的供求关系及大环境市场对该区域的认同度；在同区域预计可供应的土地状况、产品供应和产品类型；区域内平均售价及市场承受情况。③项目所在地市场现供应产品的细节特征：各物业形态产品的供应情况；在建或在售项目的开发规模、产品形式及刚性指标；产品配套部分的完整程度；产品在市场的主诉求点及市场认同情况。④项目所在地市场客层的细致研究：购房客群的消费习惯及定性思维；购房客群的行业特点；购房客群多采用的付款方式；购房客群的区域来源；购房客群的主要购买因素；购房客群对于产品的要求及讯息传播对客群的影响程度。（2）法律、法规、政策性引导及风向预估①项目所在地各类经济指标等数据：具体为所在区域内不同的各类经济技术指标。包括土地用途、预售、控高、容积、建筑密度等符合当地法律法规的行政条文。②关于当地房地产市场实际执行办法：根据当地市场在售项目，对应政策各项刚性指标而得出的实际可操作性的项目开展办法，加快项目进程。③密切了解国家及当地政策，强烈关注项目所处区域的规划发展及政策方向，保持项目的稳定性。④项目所在地各方公共关系稳定性及影响力程度对项目投资回报率影响的综合评估。⑤国家或当地的政策性倾斜的发展趋势，以国家或当地政府政策为依托，了解政府关注热点，进入政府重视的地产类型角色，对于公司战略性发展有潜在帮助。二、项目评估工作阶段（1）成本与投资的计算①所在区域内土地的了解与对比：土地的实际交易价格；土地的实际交易态势；项目所用土地的性质；土地所在区域的未来发展趋势。②项目宗地位置与宗地现状：宗地所处位置；宗地的地形、地貌；宗地的城市配套；宗地的地块设计；危险源、污染源、风水及周边环境的规划变更等情况；宗地地下的管线、电缆、暗渠等情况；宗地地面建筑物及国家保护植物等影响项目开发的重要因素；土地的完整性，非法占用或政府、自然等因素将土地划分③宗地的可建设运作情况。地面的居民、工厂、商业占用面积等具体数据。④周边的社区及配套：交通、教育、商业、医疗、休闲、金融、邮政、其他社区⑤周边在建项目现状：工程进展、销售状况、项目形象及市场认知度、产品类型及配套、销售通路的建设、成交及资金收入情况、价格因素、销售的整合与策划的包装⑥周边的环境：治安情况、空气指数、噪音指数、污染源问题、危险源问题、风水问题、人口密集程度与居住情况、周边的景点、项目自身的天然资源⑦城市配套：道路的现状及未来的政府的规划；通讯、采暖、供电、供水、燃气等基本生活保障，采用的使用③其他费用成本核算：政府公共关系和经营网络建立及维护成本分析。（2）项目经济效益的分析①资金投入计划：地价、前期费用、基础、建安、配套、开发不可预计费用等各类资金的准备及安排。②资金回款，遵从市场均价原则，测算静态利润率。综合考虑项目周期时长，依据贴现率、通胀率等经济指标，按审慎原则分析评估动态投资回报率。③形成详细项目书面分析评估报告，