o广州市房地产投资报告修正2版.doc

广州市房地产投资报告 ——天河北片区 城市猎人·荣耀出品 城市猎人团队（分工报告）： 队长：江瀚 2009051889 组织分配任务、实地调查、PPT制作、调研报告总撰写 队员： 何嘉雯 2009053863 实地调查、视频编导、视频演出 胡禛 2009051891 实地调查、视频演出 吴晓隆 2009050165 实地调查、PPT制作、视频演出 王沛祺 2009053857 实地调查、视频编导、视频演出 王芸 2009010159 视频编导、视频演出、视频剪辑 周燕婷 2009050154 实地调查、视频演出 （按字母顺序排序，排名不分先后） 目录 一、环境分析 4 1.政策分析 4 2宏观分析 5 3.微观分析 7 3.1二次置业和首次置业此消彼长 7 3.2新政力促购房群体年轻化 8 3.3买房急为孩子求学位 8 4. 限购令下曲线救国策略 10 二、 投资分析 11 1. 消费者分析 11 1.1新婚青年情侣、公司年轻白领(首次置业者) 11 1.2公司白领、中层管理人员（改善型置业） 12 1.3企业主、投资人（专业投资型） 13 2投资项目分析 14 2.1瑞安创逸 14 2.2亿泉尚园 15 2.3颐和四季公馆 15 3投资项目钻石分析对比 17 4客户项目匹配 18 4.1新婚青年情侣、公司年轻白领（首次置业） 18 4.2公司白领、中层管理人员（改善型置业） 18 4.3企业主、投资人（专业投资型） 18 一、环境分析 1.政策分析 “新国八条”广州版细则出台满9个月，广州降价盘不断涌现。近日，某网房产对全市100个楼盘进行的一项调查显示，价格出现下降的楼盘增至42个，占总数的42%。另外，分别有29%的楼盘成交均价出现了上升和基本保持不变。有业内人士认为，在严厉的调控政策下，成交量萎缩而供应量不断增加，目前已经出现以价换量现象，预计价格还将继续下跌。 （1）价格下滑新盘环比增8% 某网房产在全市选择了100个楼盘的成交均价进行对比，考虑到正常的浮动情况，假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘为升价，跌幅超过2%的楼盘为降价，那么意味着广州有42%的楼盘出现降价的趋势，比上月的34%增加了8%。 其中，位于花都的天湖峰境成交均价由11874元/平方米下滑到6807元/平方米，跌幅达42.67%；另外，位于白云区的东湖映月成交均价由19928元/平方米降至7327元/平方米，降幅为63.23%。究其原因，这两个盘有可能是因为同时在售洋房和别墅有关。此外，莱茵水岸、西湾阳光、智杰雅筑、中房观湖国际、珠江怡景湾、元邦明月星辉等楼盘都有不同的降幅。 （2）仍有近三成楼盘在涨价 此外，调查结果也显示，100个楼盘中，各有29%的一手房呈现成交价格上涨的趋势，或价格基本无大变化。 其中，升幅最大的楼盘是番禺的金山谷，成交均价由14488元/平方米上升到20893元/平方米，升幅为44.21%，差价达6405元/平方米；位于南沙的时代南湾，成交均价由11701元/平方米上升至14636元/平方米，升幅为25.08%；位于增城的锦绣御景国际，成交均价由7947元/平方米上升至9516元/平方米，升幅为19.74%。此外，誉山国际、万科府前一号、珠光南沙御景苑、柏仑雍禾苑、碧桂园凤凰城、东方夏湾拿等盘的成交均价均有上涨。 另外，有29%的楼盘成交均价基本保持不变，如富力金港城、翡翠绿洲、瑞安创逸、富力君湖华庭、锦绣新天地、恒创恒福花园、保利西海岸等。 2宏观分析 作为“十二五”规划的开局之年，广州经济在2011年的发展状况将起到广州未来一段时间发展的风向标的作用，根据国家发改委和广州市统计局的数据可以看出，在2010-2011年广州市经济总体运行情况，保持了平稳较快发展的态势。工业的发展在国家的调控政策之下，较为放缓；投资消费增速略有回升；进出口状况平稳增长；居民物价指数CPI出现较快的增速；生产价格同比涨幅“剪刀差”进一步扩大。 从2010年起广州市的经济增长速度依然保持在较高增长水平，其中， 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。而进入2011年以后，广州经济情况稳定中趋于缓和，2011年7月份，全市完成规模以上工业总产值1357.78亿元，同比增速由上月增长15.8%放缓至7.2%，较上年同期（18.7%）回落11.5个百分点。1—7月，全市完成规模以上工业总产值8424.80亿元，同比增长10.0%，增速较1—6月（10.3%）回落0.3个百分点，较上年同期（21.0%）回落11.0个百分点。这与国家政府对宏观经济的调控在逐步的对市场