开题报告-冉于斌.doc

辽宁工程技术大学 本科毕业设计（论文）开题报告 题 目 房产类网站对传统中介影响力 研究 指 导 教 师 王丽娟 院（系、部） 营销管理学院市场营销系 专 业 班 级 市场营销11- 2班 学 号 1118180216 姓 名 冉斌 日 期 2014年1月8 日 教务处印制 一、选题的目的、意义和研究现状 选题意义： 随着如今中国互联网用户的构成越来越接近现实社会，网民基数不断增大、需求逐渐更加集中、互联网用户地理位置密度越来越高，都为房产类网站的崛起提供了必要条件。由于房产类信息内容量并不大，在PC与手机等移动设备上呈现给用户的内容是一致的，因此智能手机与平板电脑市场的迅速发展也为生活服务类网站的崛起创造了条件。? 房产类网站天然适合移动互联网，随着移动互联网的迅猛发展，2011年中国将出现专业的服务业电子商务网站。同时58同城副总裁陈小华也预测，未来必将诞生围绕生活领域以第三产业为主的生活服务类网站成为新的互联网巨头。移动互联网正在改变人们的生活，生活服务类网站未来能给人们带来更多的便利生活。 选题目的 从研究调查者的角度,围绕网络对传统中介影响问题进行研究,期望通过调查研究得出结果分析房产类网站是否能够代替传统中介在用户心中的地位，研究房产行业在网络和中介的成交量占比。 研究现状： 说到国内的房产类网站，不能不提到58同城、赶集网、搜房网等一些网站，那么他们究竟占领的多少市场份额，在用户的积累与体验方面又有哪些各自的优缺点了，首先从占领的市场区域来说：这三个巨头都已经在国内基本有市场的城市都开设了自己的分站。足迹可以说是遍及全国各地，甚至于一些不甚发达，网络的应用可能还远远未能普及的县城都已经被覆盖到了。在二手房网上交易服务出台之前，二手房的买卖必须经过房产中介。而现今不规范房产中介行业抑制了二手房市场的交易。 根据《关于规范房屋置换等中介地产中介服务收费通知》规定:“在房屋置换过程中，中介机构可向换出方按房价的0.5 ~2.5%收取代理费，可向换入方按房价的1%收取代理费;在房屋买卖代理中，中介公司按成交价格总额的0.5%~2.5%收费，实行独家代理的，可经协商适当提高，但最高不超过成交价格的3%”假设现在买卖一套价值50万的二手房，买卖方将支付大约15000元的中介佣金。现在通过二手房网上交易服务，双方可采取“手拉手式”的服务，节省这一笔开销。 在二手房交易中，买卖双方的税费大都由购买者来支付，因此，中介报给购买者的是一个“大包价”即购买房屋全部价格。其中:房价，税费，中介费，咨询费等具体数额并 未列举。在房屋买卖这一过程中，房产中介会尽量阻正买卖双方的见面，有时甚至会请人假扮房屋的卖主。通过这种手段，从中牟取差价的暴利。除此之外，中介还可以利用买卖双方信息不对称的机会，通过拉高格较低的房源，以迎合意向买家的心理落差，他们从中获取差价，或者更甚者直接修改店内此类房源的成交数量和数额，造成房源紧张的假象。二手房网上交易提高了信息发布的透明度，经过审核的买主可以在网上挂牌，表明出售房屋的位置、房型、面积及总价，从而杜绝了二手房中介的不规范行为。 据目前统计，市面上很多二手房贷款都被房产中介垄断，房产中介一方面可以向客户要求高额的担保和按揭服务费用，一方面向银行索取“反佣”。中介将按贷款比例收取服务费，但事实上，他在负责贷款10万和贷款10万时向银行递交材料和申办手续是一样的。按贷款比例来向买方收取服务费，这显然是不合理的。 更有甚者，房产中介得到银行贷款后不及时提供给二手房贷款申请人，而是将贷款挪作它用。这不仅损害了贷款人的利益，也加剧了银行的风险。如今年上半年，上海志搏房产中介公司老板王瑞其就因涉及从银行获得上千万资金的骗局而跳楼自杀。 通过网上交易平台，购房者可以自由选择贷款银行，银行也能直接向贷款人提供优惠的措施，跳过中介降低了购房者贷款的交易费用，降低银行贷款风险使双方利益得到提升。 现在，发展得较好的中介网站要么是有传统中介业务支撑的，例如链家，要么是已经形成规模效应的，如搜房网。而其中小规模房产网站，只能通过特设经营，通过差异化战略来寻找成长空问。目前的房地产网站较之2001年已有很大的发展，它们已不仅仅是发布房地产新闻和房源信息的平台，更通过多样的的服务加强和网民