当前上饶市从房地产市场运行分析报告.doc

2.关于供需平衡分析 （1）全市商品住房供需情况 全市2006-2013年一季度商品住房开发及销售情况（套） (表1) 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-3月 合计 新开工面积（套） 10816 15477 15658 17202 22821 24711 22054 8105 136844 竣工面积（套） 9765 12718 16365 14505 18051 16166 19837 4368 111775 预销售面积（套） 8043 14713 11339 19038 22962 21287 18129 8720 124231 1)潜在供给与潜在需求：供大于求：2006年至2013年一季度全市商品住房累计新开工136844套，累计预销124231套，供大于求12613套，大约有150万平米潜在供给量。 2) 有效供给与潜在需求：求大于供：2006年至2013年一季度全市商品住房累计预销124231套，累计竣工111775套，求大于供12456套，大约有149.5万平米潜在需求量。 全市商品住房潜在需求量处于有效供给量与潜在供给量之间，说明供需平衡 (图1) （2）市中心城区商品住房供需情况 中心城区2006-2013年一季度商品住房开发及销售情况（套） (表2) 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-3月 合计 新开工面积（套） 3529 4679 3648 4934 7648 8430 7595 1862 42325 竣工面积（套） 3556 3155 5090 2408 4827 4450 5975 565 30026 预销售面积（套） 2523 5181 1978 4981 6592 5411 6278 2686 35630 1)潜在供给与潜在需求：供大于求：2006年至2013年一季度市中心城区商品住房累计新开工42325套，累计预销35630套，供大于求6695套，大约有80万平米潜在供给量。 2) 有效供给与潜在需求：求大于供：2006年至2013年一季度市中心城区商品住房累计预销35630套，累计竣工30026套，求大于供5604套，大约67万平米潜在需求量。 市中心城区商品住房潜在需求量处于有效供给量与潜在供给量之间，说明供需平衡 (图2) （3）上饶县商品住房供需情况 上饶县2007-2013年一季度商品住房开发及销售情况（套） (表3) 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-3月 合计 新开工面积（套） 3013 2189 1960 1360 912 734 960 11128 竣工面积（套） 3878 1753 1860 2600 1830 2090 440 14451 预销售面积（套） 2965 1796 3058 2100 2730 2416 1269 16334 1) 潜在供给与潜在需求：供小于求。2007年至2013年一季度上饶县商品住房累计新开工11128套，累计预销16334套，供小于求5206套，大约有62万平米潜在需求量。 2) 有效供给与潜在需求：供小于求。2007年至2013年一季度上饶县商品住房累计预销16334套，累计竣工14451套，供小于求1883套，大约22万平米潜在需求量。(图3) 另据上饶县房管局介绍，也说明2013年市场升温却房源不足。2012年房地产市场的低迷，许多开发商已经立项的项目不敢动土开工，挂牌的土地不敢竞拍，必定会造成2013年及之后市场升温我县房地产市场房源不足的困境。 据上饶县房管局调查，截止2011年12月31日，上饶我县存量房不足1000套。 （4）购房对象分析 本月市房管局对中心城区前21家6万平方米以上楼盘进行了市场问卷调查：(图4-6) 3.关于开发土地市场分析 （1） 土地供给 1）中心城区存在大面积“圈地”现象 据调查，中心城区多层住宅容积率1.8-2.2，高层2.5-3.0计算，平均住宅容积率取2.4计算。 2006年至2013年1-4月，累计出让土地6031亩，计402万平方米，可建商品房计建筑面积965万平方米。 2006年至2013年1-4月，累计商品房竣工计建筑面积473万平方米，即已消化土地2953亩，尚有3078亩土地待开发，比照以往开发用地消化，可供今后5-7年的开发用地（见下表1）。 2006-2013年市中心城区房地产开发用地出让供给与商品房竣工面积情况 (亩，万平方米) (表4) 年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 20