影响南宁近十年的房地产价格变动因每素以及在未来3-5年南宁房价预测.doc

题目：影响南宁近十年的房地产伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文房地产周期波动进行研究，重点探讨以为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济，最后分析影响房地产波动的主要因素。 以商品房销售均价为例，2001-2003年，房价较低且稳定在每平方米2250元左右，2000年为2105元/平方米，2001年为2229元/平方米，2002年为2375元/平方米，2003年为2458元/平方米，2004至2006年，房价相比前三年有了小幅度上升，接近每平方米3000元。2004年为2767元/平方米，2005年为2741元/平方米，2006年达2996元/平方米。以上7年间，南宁房价一直在稳步上升，总体趋势呈良性发展，曲线波动幅度不大。市场总体均价以每年130元/平方米左右的涨幅一路平稳上涨。商品房销售率逐年提高，2001年商品房销售额与投资额之比达97%，为广西商品房销售十年来的最高点，2001-2002年商品房销售额与房地产投资额之比为：97%，84%。2000年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度2000年为19.5%、2001年为43.7%、2002年为33.9%。2002年房地产投资额为74.4亿元，达到历年来最高水平 南宁市主要年份国民经济和社会发展结构指标统计（--2004）单位：％指标 2001年 2002年 2003年 2004年 .国民经济核算 1.生产总值结构 第一产业 15.25 14.37 19.03 17.45 第二产业 28.77 28.80 29.54 31.41 第三产业 55.99 56.83 51.43 51.14 2.生产总值支出结构 最终消费 56.77 56.37 56.90 57.50 居民消费 44.45 43.66 43.82 45.03 政府消费 12.32 12.71 13.08 12.48 投资种类结构 基本建设47.95 51.55 50.95 50.73 更新改造 15.42 15.71 25.41 16.30 房地产 18.24 19.19 20.74 26.75 .人民生活 城市居民人均生活消费结构 居住12.81 7.73 9.93 8.75 农村居民人均生活消费结构 居住 12.99 12.04 11.73 12.29 2001年，国家支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的租费进行减免,使得个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5%-30%降低为7.3%-14.57%。2003年，面对经济中的贷款、投资、外汇储备快速增长新变化，稳健的货币政策内涵发生变化，适当紧缩银根。而2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，九年来首次加息，放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。央行九年以来首次加息，意味着购房的贷款成本增加，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2006年4月，央行全面上调个档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次只要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2001到2006年，虽然国家政策略有变化，但对于房地产影响不是很大，整体房价稳中有升的趋势。 而首次加息，也起到“一箭三雕”的作用。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象出现适度回落，但并不明显。此次加息巩固中国宏观调控已有成果，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。根据投资的边际效率曲线，准确的表示的利率的关系，利率越低，房地产商的投资需求越大；反之，利率越高，房地产投资需求约低。其次，加息可抑制房地产泡沫，房价的大幅度上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机需求，对房地产泡沫形成起到一定抑制作用。这是因为，利率上升，居民的现金也会增多，而存到银行的机率更大，所以减少对房地产业的投资，这样起到抑制作用。最后，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力