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德州长河公园南项目投资分析 综述：德州所处地理优越，交通发达，经济发展后劲较足，特别是德州经济开发区利好因素较多，可以判断未来几年区域房地产发展预期较好。 本项目所处德州新、老城区交汇处，靠近经济开发区核心区域，区位优越，适宜建造德州高品质项目。若单纯建住宅，收益较好，但是，该项目需配建35%总规划面积的商业，体量较大，后期销售周期长，存在较多不确定性。初步测算，本项目在土地价格164万/亩条件下，投资利润率为15.16%，收益一般。 根据合作方提供的信息，若土地价格按照164万/亩进行合作开发，还需为德州市政府代建大剧院，总造价约2.3亿元（资金来源从土地款中返还）。 综合分析，本项目投资收益一般，且商业体量大，后期商业销售存在较多不确定因素，另外还需代建大剧院，建议放弃该项目获取。 项目概括 本项目位于德州经济开发区,北邻东方红东路,南接东风东路,西侧为广川路，处于河西老城与河东经济开发区交汇处。其中东方红路、东风路是德州东西走向最主要的干道。 项目占地约460亩，地块方正，地势平整。地块内靠北侧有一条东西走向高压线，除少量未拆建筑外，基本为净地。 地块北侧为德州市最大的公园长河公园，占地1800亩，景观资源丰富。项目东侧距离市政府1.5公里，距德州最大的百货超市澳德龙约2公里，距河西商业核心区约3公里。随着德州经济开发区的持续建设，特别是市政府东迁、京沪高铁站的启动建设，河东经济开发区房地产发展开始提速，目前在建在售项目约10余个，是德州房地产最聚集得区域。 经济开发区现状（西侧为市政府、东侧为工业园） 由于区域发展预期较好，且新区环境优美，生活配套逐渐成熟，德州置业者对经济开发区接受度较高。 德州发展情况 德州人口 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里，人口564.19万。其中，中心城区常住人口约80万左右。 区位交通 德州为山东西北部，与河北接壤。北依北京、天津，南靠济南，西临石家庄和山西煤炭基地，东连胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈。所处地理位置优越。 德州交通发达，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，建设中的京沪高速铁路在德州设有一站。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，是华东、华北重要的交通枢纽。 在建的德州京沪高铁东站 经济发展情况 目前德州工业经济已形成机械、电子、纺织、化工、轻工、建材、能源、电子信息等8大门类，其中太阳能产业最为知名，目前被誉为“中国太阳城”。 根据德州国民经济公告数据显示，2009年，济宁GDP达到1552. 9亿元，在全省18地市中排名第10位，处于中游。但是，2009年德州人均可支配收入15706元，在全省18地市中排名第16位，低于全省平均水平，排名靠后。 由于德州区位优势显著，随着京沪高铁落成，可以判断未来几年德州经济发展后劲十足。 城市规划 《德州市城市总体规划（2005-2020）》确定城市发展方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地。 新规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。 房地产发展情况 供求情况 目前经济开发区主要在售的项目为德百玫瑰公馆、中建华府、外海江南水郡及皇明蔚来城。御园规模较大，刚动工尚未销售。除以上5项目外，其他均为尾盘销售阶段，剩余存量较少。粗略估计，经济开发区存量约130万平米。 经济开发置业需求比较旺盛，在售项目去化速度比较快。如09年推出的中建华府、玫瑰公馆、天玉铭城、名士港等项目，均出现推盘即售罄的现象，改变了09年之前经济开发区相对滞销的局面。 分析原因，经济开发区发展持续利好，特别是08年市政府东迁、京沪高铁站启动建设，对区域房地产促动较大。另外，09年房地产利好政策出台，以及外围市场对德州房地产拉动，刺激德州购房者爆发性增长，周边县市高收入阶层也开始向德州聚集，获益最大的就是河东经济开发区。 据房管局发布的信息，2009年德州全市商品房成交量约290万平米。 价格情况 2009年，德州房地产除成交量大涨外，其成交价格涨幅明显。据统计，各在售项目价格普遍上调了800-1200元/平米。 目前，河东经济开发区高层在售价格主要界于36