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房产租赁合同与房产税 签署方式导致不同税负 2013-08-08 16:40 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T [摘要]对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这一规定不但使免租期如何缴纳房产税有了定论，也给房主们提了醒：新政策下，房产租赁合同不签免租期税负要轻一些。 根据财政部、国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称“财税[2010]121号文件”）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这一规定不但使免租期如何缴纳房产税有了定论，也给房主们提了醒：新政策下，房产租赁合同不签免租期税负要轻一些。 新政意在清理无租和免租税务处理 就财税[2010]121号文件的相关规定，记者采访了中国税网核心专家。专家分析认为，新政策意在规范房产租赁税收问题，进一步厘清无租使用和免收租金的房产税实务处理。 《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。 2009年之前，一些关联企业和私营企业老板，将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴房产税的现象相当普遍。1986年，财政部、国家税务总局联合下发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第8号），首次对无租使用如何缴纳房产税问题进行了明确。按照该文件第七条之规定，“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。” 但由于该政策并未明确无租使用房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。如《大连国税局关于印发大连市地方税务局核定征收房产税暂行规定的通知》（大地税发[1999]48号 ）第二条就规定：无租使用非主管部门又不能提供原值证明的房产、隐匿转移房租无法确定租金收入的、以实物或其它形式抵顶房租无法确定租金收入的和申报租金收入明显与市场价格不符的，税务机关将核定征收房产税。《河南省地方税务局房产税管理办法》第十五条也规定，对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，主管地方税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入。租金标准由各市、县（含县级市，下同）地方税务机关调查测定。第十八条第四款规定，主管地方税务机关对房产税计税依据的特殊情形按下列规定办理：即对纳税人将房屋出租后在一年内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税价值计算缴纳房产税；待实际取得租金收入后再按租金收入结算税款。《北京市施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》（京政发[1986]165号）第四条规定，“企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。”《青岛市地方税务局关于房产税、城镇土地使用税、车船税问题解答》（青地税一函[2008]9号） 规定，根据《关于印发山东省房产税征收管理暂行办法的通知》（鲁地税三[1998]9号）第十条第二款“纳税单位和个人无租使用免税单位、纳税单位的房产，应由使用人代缴房产税。税额由当地地方税务主管机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。” 为统一税收政策，财政部、国家税务总局在2009年联合下发《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号），该文件第一条进一步明确：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产由房产使用人按照房产余值代缴房产税。 但该文件发布后，又有企业提出了这样的问题：如果租赁合同中约定租赁期开始后一段时间内（如1-3个月）为免租期，那么该免租期是否属于无租使用而按房产原值纳税？ 从另一角度而言，会计准则对于免租期的会计处理又有明确规定。《企业会计准则第21号——租赁（2006）》第二十六条规定：“对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。” 结合上述财税规定，专家认为，无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用