房地产产业价值链实分析.docxVIP

一、从房地产开发流程看产业价值??尽管不同的房地产产品形态其开发流程有所区别，但总体来说房地产开发流程主要包括：项目策划、融资、土地获取、产品策划、规划设计、材料采购、工程建设、产品营销和物业管理，每个环节对房地产开发价值贡献的大小不同，我们不妨做一个简单的分析：??（一）地产运作阶段：土地价值占整个开发价值的15～50％，房价越高的地区和产品，其土地价值所占比例越大。这个阶段包括项目策划、融资、土地获取。??由于土地的稀缺性和不可再生性，决定了土地价值长期的增长空间，我国独特土地使用权国有特性以及近年来城市经营理念的盛行，土地成为政府垄断经营的资源，土地的价值成倍增长，其增长速度远远大于房价增长速度，透支未来开发利润空间。从价值创造来说，谁能够拥有土地，谁就是房地产开发的最大获利者。??（二）产品营造阶段：这个阶段主要任务就是在已经获得的土地上，通过房地产开发商整合策划、规划设计、材料供应、工程施工、工程监理等社会资源营造出适合市场需求的房产产品。这个阶段包括产品策划、规划设计、材料采购、工程建设等流程，其中产品策划和规划设计决定了产品营造阶段价值的70％。某种意义上讲，成功的定位和合理的设计决定一个具体的房地产项目（土地获取后）的成败和利润大小。?（三）价值实现和增值阶段：这个阶段包括产品营销和物业管理阶段。??产品营销的过程就是房地产产业作为一种商品价值实现的过程，合理营销策