文案二酒店式公寓商住楼策划.docVIP

文案二 品位铸就伟大 财富成就高贵 凤凰港国际商都市场定位分析策划 2004-10 文案一 凤凰港国际商都市场分析调查及消费群体定位 5 一、酒店式公寓、商住楼发展趋势市场分析 6 （一） 酒店式公寓市场分析 6 1、产权物业概念界定 6 （1）酒店式公寓 6 （2）公寓式酒店 7 （3）酒店式商务式公寓 7 （4）SOHO 8 （5）酒店式度假公寓 8 2、市场分析 8 （1）低开高走 8 （2）获利趋稳 9 （3）区域差异 9 （4）功能分化 10 （5）竞争加剧 10 （二）商住楼市场分析 11 1、商住楼概述 12 （1）打市场的“擦边球” 12 （2）特别适合成长型公司 12 （3）空间分割灵活 12 （4）良好的生活和商务环境 13 （5）适合投资回报率高 13 2、商住楼市场分析 14 （1）应运而生，市场前景看好 14 （2）在“商”、“住”的张力下发展 15 （3）高品质的商住楼市场需求旺盛 15 二、北京市场分析 16 三、华东市场分析 18 （一）上海市场分析 18 (二) 杭州市场分析 19 (三) 苏州市场分析 21 四、南京市场分析 22 五、写字楼的区域构成 23 （一）写字楼的产生及其市场空间 23 （二）上海“写字楼经济”上升势头强劲 24 （三）北京整体平稳向上 26 六、写字楼的功能分化状况 27 （一）生态?智能写字楼是目前市场的一个主流趋势 27 （二）由单一的办公用途向多元综合功能转化 28 1、传统写字楼 28 2、SOHO商务楼 28 3、OPEN HOUSE商务公寓 29 4、OPEN OFFICE 29 （三）个性化办公模式逐渐凸现 31 （四）“人本理念”驱动下的功能强化与跃升 31 1、网络化 31 2、生活化 31 3、社区化 32 4、符号化 32 七、市场调查分析结论 33 结论一、市场总体潜力较大，但不确定因素多 33 结论二、市场竞争激化，分化与合作趋势明显 34 结论三、个性化开发呼唤“价值供应链” 35 结论四、消费群体趋于年轻化，消费方式以投资与自用为主 36 结论五、信用品牌日益成为竞争的关键因素 36 结论六、纵向立体开发战略是市场开发的主流 36 结论七、新盈利模式的形成助推市场发展 37 结论八、市场与生活方式互相影响 37 结论九、“以人为本”成为市场的主导设计理念与经营哲学 38 文案二 凤凰港国际商都概念策划文案 39 一、项目SWOT（优劣势、威胁点与机会点）分析 39 （一）优势(strengths) 39 （二）劣势(weaknesses) 40 （三）威胁点(threats) 41 （四）机会点(opportunities)——规避风险分析 42 二、目标客户群分析 43 （一）地域定位 43 1、江宁地区 43 2、南京地区 43 3、南京都市圈 43 4、其他地区 43 （二）客户类型定位 44 1、自住客户 44 2、投资客户 44 3、商务暂住型 44 4、健康养老型 44 5、商住混合型 45 （三）具体客户群定位 45 1、企业主群体 45 2、新兴CEO群体 45 3、外籍的中高级行政人员 45 4、国外公司驻华代表阶层 46 5、成功的工商界人士 46 6、南京本地公司 46 三、产品功能定位 46 （一）定位原则 47 1、定位战略原则 47 2、目标定位原则 47 （二）总体定位 47 （三）酒店式公寓与产权式酒店功能定位 48 （四）凤凰港国际商都功能定位 48 1、商务办公 49 2、Open Office 49 3、生态健康 49 4、科技智能 50 5、全时服务 50 （五）旅游宾馆功能定位 50 （六）商都与旅馆之综合功能定位 51 （七）商业街项目创新与理念定位 52 1、商业街发展的走势 52 2、商业街商圈分析 53 3、商业街的文化主题 53 4、商业街功能定位 54 5、商业街业态定位 54 6、商业街的内容设置 54 四、项目定位语 56 （一）项目名称（备选） 56 1、凤凰港商务楼名称 56 2、凤凰港旅游宾馆名称 58 3、凤凰港酒店式公寓名称 58 4、凤凰港产权式酒店名称 59 5、凤凰港商业街名称 59 （二）项目定位语 60 1、国际商务中心 60 2、旅居购物休闲的时尚乐园 60 3、地产投资新定义 60 （三）楼盘顶级概念 61 1、天地人和，化文为商 61 2、时尚居所，艺术嘉园 61 （四）楼盘组合概念 62 项目组合概念：超舒适主义＋智识型高尚社区＋新现代主义七“I”理念＋健康环保＋完善服务＋科技智能 62 1、超舒适主义 62 2、智识型高尚社区 63 3、新现代主义 64 4、七“I”理念