第2章不动产估价汇总.pptVIP

第二章 不动产估价 第一节 不动产估价概述 第二节 不动产估价的原则 第三节 不动产估价的程序 思 考 【2010年真题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（　）。　　A.技术上的可能 　　B.经济上的可行 　　C.价值最大化 　　　D.法律上许可 三、估价时点原则 * * 第一节 不动产估价概述 一、不动产估价的概念 是不动产估价人员根据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料及影响不动产价格因素的基础上，对不动产在某一时点某一权利状态下的价格作出综合的评定。 对不动产估价概念的理解—— 6）应明确估价期日与估价结果的有效期 1）对估价人员的要求——执业素质、道德素质 2）不动产估价的目的必须明确 3）必须遵循不动产估价的基本原理与方法 4）必须依照一定的程序选用合适的方法进行 5）必须拥有充足的资料 二、不动产估价的范围 1、不动产交易评估 2、不动产抵押评估 3、不动产保险评估 4、不动产典当评估 5、不动产税收评估 6、不动产征收征用、拆迁补偿评估 7、不动产纠纷、涉案评估 8、企业运营中的不动产评估 9、不动产管理中的不动产评估 第二节 不动产估价的原则 一、合法性原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在估价实务工作中必须注意到这几个方面。 讨论1：只有合法权利的房地产才能成为估价对象吗？ 讨论2：如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，但该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，评估此宗地价格应以什么用途为前提来估价？ 讨论3：在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5，能否以容积率超过2.5为前提来估价？ 二、最高最佳利用原则 具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度。 　　先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： （1）法律上的许可性 （2）技术上的可能性 （3）经济上的可行性 （4）价值是否达到最大化 讨论：这个特定时间是否是委托人或房地产估价师可以随意假定的？ 评估现值的，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。 讨论1：投保了火灾险的建筑物被烧毁后，怎么评估其价值损失或损失程度？ 讨论2：实施房屋征收之前的旧城较繁华地段的某个门面房，租金或收益较高，在实施房屋征收后，随着周围门面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征收目的评估该门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，还是评估它在现在不繁华环境下的价值？ 讨论3：某宗房地产被人民法院强制拍卖后，被执行人认为人民法院确定拍卖保留价所依据的评估价过低，致使该房地产被低价拍卖，引起了该评估价是否过低的鉴定。怎么鉴定？ 讨论4：评估受贿房地产的价值，价值时点是过去的受贿之日？还是后来的案发之日？还是委托估价之日？ 四、替代原则 五、供求原则 六、预期收益原则 七、贡献原则 八、公平原则 第三节 不动产估价的一般程序 一、明确估价目的 二、拟定估价作业方案 三、搜集整理资料 四、实地查勘估价对象 五、选用估价方法运算 六、确定估价结果 七、撰写估价报告 八、估价资料归档 * 把握两点： 不动产估价是科学与艺术的有机结合； 不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。 估价期日：决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示。如估价期日为2011年6月30日是指不动产价格是2011年6月30日这一时点的价格，是一个时点概念。 估价日期：进行估价行为的时间，估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日，是一个时段概念。 答：不是。是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。 除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。 答1：应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。 答2：不能。除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过2.5为前提来估价 如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出