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中国产权酒店发展报告 张涛 [摘 要] 近年来，产权酒店在中国发展迅速，本文回顾了产权酒店在中国的产生和发展过程，深入分析了产权酒店在中国兴起的原因及面临的问题，指出要保持产权酒店可持续发展，必须发展交换系统，并走服务经营和资产经营并重的发展道路。针对目前行业尚没有明确的主管部门和行业规范，提出了行业管理和规范建议。 [关键词] 产权酒店；分时度假；交换系统 Abstract：Property hotels have developed rapidly in China in recent years. This article reviews the generation and development process of property hotels in China, analyses in-depth the rising reason and facing problems of property hotels in China, and points out that exchange system must be developed to maintain the sustainable development of property hotels, taking the development road of equal emphasis on both service management and asset management. It puts forward suggestions on industry management and regulations for undefined competent authorities and standards in current industry.Key Words：Property hotel; Timeshare; vacation Exchange System 一 产权酒店概述 （一）定义 产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。 下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析： 开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。 开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容： ① 投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红； ② 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。 （二）商业模式 1. 酒店与旅游、房地产的关系 酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱，是旅游服务体系中的重要环节 2、产权酒店的商业模式 图1：产权酒店的商业模式 ① 开发商： 开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积（如餐厅、会议室、大堂吧等）委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的的投资收益及其他权益。 ② 小业主 小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。 ③ 酒店管理公司 酒店管理公司接受酒店产权人（包括开发商和小业主）的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。 （三）相关领域的概念说明 分时度假又称时权酒店，起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比，有三个主要区别：①出让的是酒店客房的使用权，而非产权。使用权的年限不低于3年；②一个住宿单元的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天；③一般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。 分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。 但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。不过产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店；而分时度假则是作为一种新型旅游度假方式进入中国，最早出现在市场上的是境外的分