房地产开发或商拿地的十1六种模式.docVIP

房地产开发商拿地的十六种模式 2014-02-28?一方静土 序号 拿地方式 ? ? ? ? ? 评述 1 招、拍、挂 ??? ?最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 ??? ?问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） ??? ?问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） ??? ?问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 ??? ?问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 ??? ?思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ ??? 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通） 2 ? ? 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） ? ? ??? ?例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让