房地产项目的评估重点和d难点解析.docxVIP

房地产项目的评估重点和难点解析房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：1、房地产项目评估资本金内涵　项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121号文件规定)，对新设的房地产项目公司而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产项目公司而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。　新设房地产项目公司，其注册资本通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。　项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估