房屋出租、转让常见法律项问题和解决方法(下).docVIP

房屋出租、转让常见法律问题和解决方法(下） 十二、擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效? 所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的平等所有权，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。 最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。 十三、应如何认识房屋买卖合同中的附加条件或附件? 答：买方在签订合同时，一定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房买卖合同一般采用的是当地规定的通用合同，对于买方和卖方都比较公平，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外加入一些条款，或另外增加附件，在其中加重买方责任，作一些不利于买方的约定。这些附加条件或附件与合同其他条款具有同等