第六讲房地产交易法律制度要点.docVIP

第六讲 房地产交易法律制度 判断题 1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期限使用，并且土地使用权不能交易。 2、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租。 3、娱乐用地的最高年限为50年。 4、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。 选择题 1、以下说法哪一个是正确的？（ ） A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。 B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。 C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 2、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：（ ）。 A、国有土地的所有权与使用权相分离 B、国家垄断城市土地所有权 C、城市土地所用权有期转让 D、城市土地使用权有偿转让 3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取得？ A．由市人民政府划拨取得 B．由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得 C．由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得 D．由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得 一、判断题 1、对 2、错 3、错 4、对 二、选择题 1、D 2、ABD 3、BCD 案例分析 某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，氏苑公司是一家有资质的房地产开发企业，正拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据给定的条件回答以下问题： 1、氏苑房地产公司欲取得该幅土地的使用权，根据我国《城市房地产管理法》规定，可以通过何种方式取得？ 2、设氏苑公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将来可采取以下哪些方式处分其土地使用权：（ ） A、因借款而抵押给甲公司 B、无偿赠与给乙公司 C、将土地使用权出租给丙公司 D、与丁公司的土地使用权交换 3、设氏苑公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的：（ ） A．氏苑公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的35%以上 B．氏苑公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转移而转移 C．甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过70年 D．甲公司受让后在取得氏苑公司同意的前提下可改变土地用途 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。 《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。 同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。 同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。 请回答： 1、公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是： A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一 B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件 C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效 D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人 ABC 2、公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：B A．登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护 B．登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护 C．登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力 D．商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可 3、经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：CD A．商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款 B．商品房预售合同