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2002年真题 四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。） 1．某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。 问：（1）该家庭的月还款额为多少？ （2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？ 四、（1）（一） 1、住宅总价值：2800×120=336000（元） 2、贷款额：P=336000×70%=235200（元） 3、贷款期：n=20×12=240 4、月利率：I=6%/12=0.5% （二）该家庭月还款额： A=P?I/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元） （三）通货膨胀计算：RD=(114.6/100)1/6 －1=2.30% （四）由（1+RA）=(1+Rr)(1+RD)得：Rr=3.62% （五）银行所获月还款额的实际价值： A`=P?Rr/12/[1－1/（1+Rr/12）n]=……=2376.18(元) 2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。 四、（2）(一)现金流量表 年末 0 1 2 t 10 11-20 现金流入 300=25×12 300×(1+5%)t-2 443.24=300×(1+5%)8 443.24 现金流出 1200 300 100=300×1/3 100×(1+5%)t-2 147.75=100×(1+5%)8 147.75 净现金流量 -1200 -300 200 200×(1+5%)t-2 295.49=200×(1+5%)8 295.49 （二）财务净现值： FNPV=-120-300/(1+13%)+200/(13%－5%)×{1－[(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%) +295.49/13%×[1－1/(1+13%)10]/(1+13%)10 =76.74（万元） （三）财务内部收益率： 当I=14%时，NPV1=－28.00（万元） 所以：FIRR=13%－76.74×(14%－13%)/(76.74+28.00)=13.73% （四）判断是否可行： 因为：FNPV=76.74（万元）＞0，FIRR=13.73%＞13% 所以该项目可行。 2003年真题 四、计算题1、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。 2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部