新国五条影响下房地产行业发展趋件势与应对策略.docVIP

新国五条影响下房地产行业发展趋势与应对策略 时长：6课时 解读“新国五条” 1、新国五条的核心 （1）严格执行商品住房限购措施 （2）房产税范围将会进一步扩大 （3）完善差别化信贷政策： A、北京单身人士禁止购买2套房 B、二套房贷提高至70% C、暂停发放第三套及以上贷款。 （4）支持公共租赁房建设 2、新国五条与国十条的比较 （1）新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是暂停发放新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房新规首次提及银行对房地产贷款的要求“银监办发(2012)335号”的内部特急通知，要求各银行业金融机构全面排查代理销售第三方产品的业务。 （2）地方融资平台受阻：2012年12月24日，银监会下发463号文件《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》。 （3）房地产调控重申：2013年2月20日房地产调控国五条出台3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出依法严格按转让所得的20%计征个人所得税等细化措施 二、房地产行业可持续发展唯有转型升级 1、房地产行业融资渠道的创新 2、融资前注意的事项 （1）融资总收益大于融资总成本 （2）企业融资规模要量力而行 （3）企业最佳融资机会选择 （4）尽可能降低企业融资成本 （5）制定最佳融资期限决策 （6）尽可能保持企业的控制权 （7）选择最有利于提高企业竞争力的融资方式 （8）寻求最佳资本结构 3、把握中央契机：城镇化 （1）城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制 （2）城镇化与房地产行业如何相互促进共融 （3）房地产业行业如何有效利用“本土城镇化”的优势 4、产业基金助力房地产行业突破发展瓶颈 （1）产业基金如何帮助房地产行业转型升级 （2）城镇化要借力产业基金 5、房地产行业必须加强投融资管理 （1）积极加强房地产行业的投资渠道的管理 （2）必须建立多层次的融资渠道和加强成本控制 （3）必须建立金融安全防范体系 6、房地产行业的其他重要创新 （1）房地产行业需要在资本运作上更胜一筹 （2）房地产行业的经营模式亟待创新 （3）养老地产、旅游地产、医疗地产开发的深层次创新 7、房产企业融资与资本运作（案例分析） 专家简介 宏皓：原名章强著名金融学家﹑北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《资》、、《》、《》等课程常受邀在中央人民广播电台《经济之声》担任特约专家嘉宾。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹而死，然后美餐一顿。对于海洋中的其他生物来说，它可以被称得上是最可怕的动物之一。 　　但是，人类却有办法制服它。渔民掌握了章鱼的天性，他们将小瓶子用绳子串在一起沉入海底。章鱼一看见小瓶子，都争先恐后地往里钻，不论瓶子有多么小、多么窄。 　　结果，这些在海洋里无往不胜的章鱼，成了瓶子里的囚徒，变成了渔民的猎物，变成人类餐桌上的美餐。是什么囚禁了章鱼?是瓶子吗?不，瓶子放在海里，瓶子不会走路，更不会去主动捕捉。囚禁了章鱼的是它们自己。它们向着最狭窄的路越走越远，不管那是一条多么黑暗的路，即使那条路是死胡同。 　　大道理：工作生活中，我们经常会遇到许多羁绊和束缚，对于它们，我们毫无办法。殊不知囚禁我们的不是别人，而是自己，是我们不健康的心态和偏激的态度。 　　小故事5