【精品课件】万科财务报告分析(09-11年度)[参考].ppt

行业背景分析 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府出台了一系列宏观调控政策，对房地产项目的发展提出了更高的要求。 欧债危机之后房地产市场是否迎来反弹？ 同行比较（金地） 就偿债能力方面，金地集团相较于万科比较强。 就每股收益而言，金地集团较为稳定，而万科呈现每年稳定上升趋势，且值大于金地，万科较于金地盈利能力方面占有优势。 两企业的毛利率基本接近，获利能力接近，总资产收益率差不多，而万科的股东权益的获利能力比金地强。 总体上来说，万科的销售状况比金地稍好。 近年走势 2008年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产，加之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量齐跌，企业面临困境。 09年初刚性需求释放带动房地产产业复苏，2009年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃。09年的复苏关键在于金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策和对房地产业的大力扶持。 近年走势 10年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建设等各方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再次放缓，总体上房价虽有上市，但幅度趋缓，成交量增加量也比较平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种泡沫，过高的房价与收入水平的矛盾开始爆发。 随着股市崩盘，11年在10年的基础上继续下滑。 12年欧债危机爆发，股市依旧低迷，但是下半年开始有回暖迹象 房产税试点扩大，征地补偿标准提高10倍，住贷利率的变动 自我认识 王石甚至发出盛世危言：“如果还这样利益最大化的追求下去，我相信在万科到3千亿的时候，也是消费者开始抛弃万科的时候”。 王石表示，在未来10年，万科面临着两个转型：一个是从传统的营销向技术科研转；第二如何从建房卖房向服务型上转。 商业地产 向商业地产转型的开发商当中，不乏保利、金地、富力、龙湖等知名开发商的身影，甚至一直宣称只做住宅开发的万科也改口称将涉足商业地产。 近期股票行情 高管持股较少，有国有资产介入，历年分红较少。不益长期持有，最近大盘波动厉害，跌破2000，不益短线操作。 领导人刚刚换届，还需静观其变。 房价预测 房地产业无疑是中国的支柱产业。这个涉及到中央政政府、地方政府、银行信贷、房地产商以及消费者多方利益的行业总是起起伏伏。目前，中央已经表态房产调控不会松 我们预计只要全国范围房价不出现剧烈上涨，政策就不会进一步收紧。鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措所起的效果可能会非常有限。（住建部某官员） 任志强预言明年三月份房价大幅上涨 财务报告分析到此结束，谢谢！ 090922 廖硕达 29 刘博 30 刘敏 31 詹从林 33 游俊杰 38 经营建议： 近几年，企业资产仍在不断扩张，企业规模扩大，同时负债比重也在扩大，这为企业经营带来诸多风险，企业需要多注意负债的问题。 企业不得不重视的是近年来老大难的问题——存货。当下，由于居高不下的房价问题，居民的买房热情不高，大多持观望态度，政府用于控制房价的措施结果也不明显，导致房地产业不景气，囤积的房子卖不出去。企业应针对目前的情况，制定相应的销售策略，以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题。 投资建议： 企业的规模在不断扩大，经营状况良好，净利润也逐年增加，企业适时地会分配股利，是投资者值得考虑的投资企业。考虑到企业背负了很大比重的债务，投资者可能会冒一定的风险。 财务报告分析 ——万科集团年报财务分析 企业概况： 法定代表人： 王 石 股票简称及代码： 万科 A 000002 万科 B 200002 股票上市地： 深圳证券交易所 上市时间： 1991年1月29号 万科A：2007年9月5日增发317,158,261股（至此，公司股本总额达6,872,006,387股。） 所属行业： 房地产开发与经营 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 经营范围： 房地产开发 兴办实业（具体项目另 行申报） 国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）