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浅谈业主与酒店管理公司 ****酒店 *** 伴随着经济的蓬勃发展，投资饭店已经成为许多投资人的目标与方向。但是，对于饭店的经营与管理，也成为投资人关注的问题。是自己组建管理团队，还是寻找专业的酒店管理公司便成为投资人关心的话题。 针对自己组建管理团队的想法，应该说在投资人方面，占据了一定的比例。但是面对现在饭店职业经理人短缺，组建团队困难大等情况，又影响了投资人更多的想法，比如担心自己组建的团队不够专业、经营投资回报低等问题。所以，专业的酒店管理公司又一次被提到话题上。 在谈及酒店管理公司时，我觉得首先是应该先认识酒店管理公司。从本人所了解的情况，目前的酒店管理公司大体分为以下几种： 1、有专业的管理团队，且在自身旗舰店的基础上实施拓展外部饭店的管理工作。 2、有专业的管理团队，并以资金注入的品牌拓展为目的的管理。 3、有专业的管理团队，并以品牌拓展为目的的管理。 4、具有一定的管理基础，临时组建管理团队，且未形成管理规模的管理。 其酒店管理模式又分为品派加盟、协助管理、委托管理等诸多方式。那么，酒店投资人又该选择什么样的管理公司，采用何种管理模式呢？ 在谈及这个问题时，我想简单说一下部分投资人投资饭店的情况，或许其中的一种与您现在的饭店有近似的地方。 1、投资饭店的主要目的是消化自身的接待。 2、作为地产的附加投资。 3、行业发展的三产。 4、作为资金回报的一种投资。等等 实际上，在以上几中投资形式中，大多数的投资人在投资饭店时没有项目投资评估、没有进行专业的市场调查，更没有结合市场实施产品的设计等。所以，往往是饭店建成后，管理方再结合自身的产品找客源，或再结合客源的需求进行产品的改造，这也是诸多饭店投资回报低或慢的一个重要因素之一。 在说明以上情况后，业主和酒店管理公司就比较容易选择对方了。首先，谈一下业主选择管理公司的内容。 如果业主即想作品牌，又想有较好的资金回报，当然选择国际或国内知名的酒店管理公司比较好。其原因是知名管理公司不仅具有良好的声誉，更重要的是她还拥有成熟的管理模式和庞大的中央预定系统，在管理和客源方面，有更好的保障。但是好的管理公司，管理费用也是比较高，条件也比较苛刻，进驻项目的时间也比较超前，有的管理公司还要参与投资方的项目评估、产品设计等等。并不是所有的已建成完工的饭店都能被他们所选择。所以，出于以上等原因，往往很多的业主选择了现行的管理公司。 其次，管理公司又是如何选择业主的呢？ 知名的管理公司不仅考虑饭店本身的位置，而且更在意业主的信誉、资金状况、饭店产品设计是否合理等。国内多数的酒店管理公司实际上是有专业的管理团队，且在自身旗舰店的基础上实施拓展外部饭店的管理工作。所以，以区域拓展的比较多。当然，她们在选择饭店和业主时，也会考虑知名管理公司考虑的问题，只不过不会象知名管理公司那样认真。可能更关注的是业主的信誉和资金状况。 当双方有了合作的意向，沟通与协议的商定就成为双方关注的重点。业主即想降低费用开支，又想增加酒店管理公司的义务，恨不得将饭店交给管理公司后，马上就收回投资，作成品牌。管理公司则更想讲明行规，把握GOP（可控制的部分经营毛利）。所以，协议当中的双方权益的是否到位，协议签订后双方能否有效履行自身的义务，也成为业主与酒店管理公司之间的矛盾之一。 中国有句俗话，叫一个巴掌拍不响。当矛盾出现时，更多的是双方都只看到了对方的不足，没有看到自己的不到位。业主即想让酒店管理公司管饭店，且又不能给于充分的信任。对于酒店业主来说，希望更够让更多的费用压在管理公司身上，比如房产税、财产保险费、计提折旧及相关固定成本摊销、财务费用等。一个年营业收入（GOR）几千万人民币、年经营毛利（GOP）达到上千万人民币的酒店，在计提了所有相关费用后，收益仍有可能是负数。对于管理公司来讲GOP是可以在管理过程中实施有效控制的，但是对于房产税、财产保险费、计提折旧及相关固定成本摊销、财务费用等是不可控的。所以，当双方的合作意向形成时，酒店管理公司就应与业主沟通这个道理。 当然，饭店业主能否在管理公司团队进驻时，对进驻人员，特别时总经理实施有效的评估，也是更否取得管理成功的关键。酒店总经理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店运营中全权代表酒店管理公司，负责酒店的日常经营管理和与酒店业主的沟通，是酒店业主和酒店管理公司联络的桥梁和纽带。其经验、资历、经营管理水平和沟通能力对于酒店经营和维系酒店业主与酒店管理公司的良好合作关系至关重要。由于酒店总经理是由酒店管理公司委派的，有些酒店业主未能行使审核的权利，或者说虽然经过审核却由于专业水平的限制难以对总经理的人选做出中肯的评价。如果在酒店经营过程中发现总经理不能完全胜任其职务，将会在一定程度上导致与酒店管