海南产权式酒店何去何从.docVIP

??海南产权式酒店何去何从??●产权式酒店“不用愁管理与出租问题”，成为投资新亮点 ????●产权式酒店预期回报高，法律空白风险大 ????●海南产权式酒店需要加强宏观调控与监督海南产权式酒店——陷饼还是陷阱？ ????1、产权式酒店的引入 ????产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！) ????如今，随着城市可供应土地资源和传统房地产开发机会的逐渐减少，以及住宅消费开始向舒适性转移，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。在休闲度假旅游已成为国际旅游重要部分和国民经济重要支柱的背景之下，尤其是重要旅游景区景观的不可再生性，使得不少企业欲捷足先登旅游房地产业，使得我国休闲度假旅游房地产发展势头强劲。尤其在沿海地区和旅游资源较为发达的地区，如海南、上海、浙江、北京、广东、山东、天津等地，以产权式酒店为主要模式的旅游房地产市场行情十分看好，其售价远远超出同类地段普通商品房的价位，引起各方面普遍关注。 ????2、投资者的愿景 ????毫无疑问，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们不仅对文化与休闲产品的需求日趋增长，而且多元化投资意识也已觉醒。这时候度假产品——分时度假酒店和产权式酒店出现就迅即成为了两个亮点。一部分具有一定投资实力又喜欢追逐新潮、观念前卫人士，得休闲时代、休闲产业风气之先，积极介入分时度假酒店和产权式酒店投资方式，并期望“不用愁管理与出租经营问题”，就能从中得到实惠和极大好处。 ????一般说来，分时度假酒店也好，产权式酒店也好，“是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享”。不仅如此，投资商，更主要是地方政府有着强烈的“依靠旅游、度假的资源优势，进行资本运作，盘活和促进当地旅游和经济的发展”的意愿。而为此慷慨解囊的终端投资人——业主（或可称消费者），则无不憧憬着所投资物业的快速增值以及享受每年18天至20天不等的同级别客房免费入住，取得投资商许诺“首二年分红不少于15％”或者每年“租金回报在6％－11％不等”、“10％到30％的投资回报率”的种种投资回报。 ????3、法律空白风险大 ????但是事实并非如此简单！业主的美好愿望往往难于如愿以偿，一旦陷入纠纷，要解决问题又比普通房产纠纷复杂。比如缺乏针对性强的法律规范可循，经营成本控制与核算谁来监督，经营效益与分红基数如何保证，等等，颇费思量与周折。更多的问题存在于合同的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。有的产权式酒店在运营后并不如意。 ????若要寻根问底，问题的产生则在很大程度上是与开发商兴建产权式酒店的原始动机和诚信度有关。在海南房地产市场最低迷时期面世的海南首家产权式酒店，而且是由某国际知名酒店管理集团经营的五星级产权式度假酒店，由于在销售合同签定后宏观经济形势好转，楼市价格上涨，产权式酒店行情看好且该酒店销售价格有望不断走高时，开发商在其已经违约后，合同标的物实质条件并未发生改变、合同应该继续履行且完全能够继续履行时，却想以名称改变、投资增加等种种借口来毁约，攫取他人的风险投资成果，最终引发7位原告提起民事诉讼，开发商以被告身份在原一审中败诉。该案已历时两年，但现仍在审。该案因为是中国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件，引起了世人关注。三亚市最早以产权式酒店概念运作的某大酒店也遭受了业主的不断投诉，但问题久拖不决。山东青岛某产权式酒店的开发商也在2002年晚些时候被众多外地业主起诉。 ????毋庸讳言，“产权式酒店”在中国落地生根，最早是房产开发商籍以融资的一种方式，开发商需借此盘活资产。海南及一些城市的“烂尾楼”或是位置偏僻的楼盘经此策划后，大多定位为某星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。中国最早的一批产权式酒店开发商在当时未必就看好它的未来。 ????或许是因应了“无心插柳柳成荫”的老话，或许适逢国内宏观经济景气回升，国内民众包括后来一些开发商在对“产权式酒店”确实经历了一个由怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程后，不仅产权式酒店现已遍地开