考试题解疑-2006土地估价实务..docVIP

2005年取得工业用地,楼面地价1000元/平,容积率1,面积1000平方米,2005年商业用地楼面地价1800元/平,现在工业用地楼面地价1200元/平,商业用地楼面地价3000元/平,欲将该工业用地申请变为商业用地,容积率为3,请问补地价,请列出计算公式和结果 解：1.土地面积=1000（平方米），容积率=3则： 总建筑面积=1000×3=3000（平方米） 2.对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算： 补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价=（3-1）×1200=2400（元/平方米） 补地价1（总价）=补地价（单价）×土地总面积=2400×1000=240（万元） 3.对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价 工业用地的价格=3000×1200=360（万元） 商业用地的价格=3000×3000=900（万元） 补地价2（总价）=商业用地的价格-工业用地的价格=900-360=540（万元） 4. 补地价（总价）=240+540=780（万元） 某宗地所临道路路线价为1000元／m2，其形状为平行边垂直于临街线的梯形，平行边长分别为8m和12m，斜边为8m，斜边中点距临街边为10m，临街深度8m、10m、12m时，其深度指数分别为120、115、110，则该宗临街地地价为( B )元／m2。 A．1000 B．1100 C．1150 D．1200 请帮我算一下，列出算式 平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算单价。 因此：1000*115=1150??? 答案选择：C 在城镇定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ） A。94?????? B。75???????? C。74???????? D。70 地块繁华影响度分值叠加时遵循的原则： 1.同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分值仅取值一次，直接加和； 2.受多个同级功能影响时，取其中最高分值，再直接加和。 本题市级商服功能影响分值取：50；区级区值：20；小区级取值：5 印　因此答案选择：B 城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为60,影响半径为3000米,在进行商业用地分级时,采用指数衰减公式计算出距之1000米的某单元的作用分值为( ) A1.5??? ?B20?? C15.33?? D40 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，又一条支路穿过定级单元j,直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为多少？（48.6） ?请指教，写出思路、算式。 城镇土地定级中某一点状因素,其功能分为60,影响半径为3000米,在进行商业用地分级时,采用指数衰减公式计算出距之1000米的某单元的作用分值为( ) A1.5??? ?B20?? C15.33?? D40 答：根据指数衰减公式fi=Fj(1-r)可以计算繁华影响衰减分值为60（1-1000/3000）=15.33 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，又一条支路穿过定级单元j,直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为多少？（48.6） 答：1）d=5,di=2,因此r= di/d=2/5=0.4 2）当同时存在多种道路类型影响时，取其中得分最高值。 D路的作用分Fj1=100,因此影响分fi1= Fj(1-r)=100(1-0.4)=15.85； 支路的作用分Fj2=60,因此影响分fi2= Fj(1-r)=60(1-0)=60； 因此影响分fi=60 3）通达系数修正：含支路以上道路的地块或单元统计道路的通达方向数，即2个方向数；通达系数Ki=0.81 （注：4个以上的方向，Ki=1;3个方向，Ki=0.9;2个方向，Ki=0.81; 1个方向，Ki=0.58。） 通达度分值Fi=fi×Ki=60×0.81=48.6 判断:我国标定地价的内涵是土地使用权价格. ? 请解答其理由。 正确，理由：标定地价　　（1）定义　　标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 　　（2）标定地价的确定　　标定地价评估可以以