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地产置业顾问培训--房地产基础知识??? 一、房地产知识??? 1、?房地产:是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综和体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。??? 房地产按照不同的标准可分为不同的类型,房地产大体上可分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。??? 2、?建筑物:是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构建物两大类。??? 3、?物业:是指已建成投入使用的各类房屋建筑及其附属设备设施相关的。??? 4、?房地产的特性:??? 1)?不可移动性??????????????? 2)独一无二性??????? ??? 3)寿命长久性??????????????? 4)数量有限性??????? ??? 5)用途多样性??????????????? 6)相互影响性 ??? 7)易受限制性??????????????? 8)价值高大性? ??? 9)难以变现性?????????????? 10)保值增值性??? 5、?房地产按开发程序类:???具有城市基础设施的土地,如荒地、农地是指生地。???具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋及土地指毛地。???具有完善的城市基础设施,土地平整,能直接在上面进行房屋建设的土地熟地。??? 地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工多年指在建工程(期房)。??? 地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,它可能是新的,也可能是旧的是指现房(含土地)。??? 6、?房地产按层数和高度分四类:?? ? 1）?1---4层建筑低层建筑;?? 25---8层建筑多层建筑;? 320层以上高层建筑;412-18层小高层;? 5、30层以上(100米以上)超高层建筑??? 7、?房地产业:是从事房地产的投资开发(包括组织建设)经营、管理和服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、支柱性和风险性。??? 8、?房地产开发经营过程包括八个步骤:1投资机会寻找? 2投资机会筛选? 3可行性研究? 4获取开发用地? 5规划设计与方案报批? 6施工建设与竣工验收? 7租售? 8物业管理??? 9、?上述八个步骤可分为四个阶段:??? 1)?投资机会选择与决策分析阶段。??? 2)?前期工作阶段。??? 3)?建设阶段??? 4)?租售与物业管理阶段??? 10、?房地产从结构上分类:框剪结构、、结构、 砖混结构、 砖木结构、 简易结构??? 11、?房地产产权:??? 1)?对土地的使用权和对房产的所有权,包括出让、划拔、发展、抵押等权力。??? 12、?土地所有权:土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行城市土地属国家所有,农村土地属集所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。??? 13、?土地使用权出让:??? 国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。??? 1、?土地使用权出让年限:??? 根据土地用途分为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。??? 1、?土地的类型:A居住?? B商业、? C工业、? D仓储?、 E、综合用地??? 16、?房地产预售:即内部认购或称为售楼花,指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。??? 、?五证二书??? 商品房五证应包括:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。由于这五证的最终结果反映在商品房销售许可证上,因此,为了方便购买者购房,一般认为只要有此证,就可以认定是物业销售的合法手续了。??? 二书指《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》??? 二、房地开发过程中的名词术语:???、?房屋建筑面积:指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和,包括使用面积和公共面积的部分。???、?商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积??? 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积??? 套内墙体面积:是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体水平投影面积之和,??? 分为共用墙体及非共用墙两种。三、房地产经营管理涉及的名词术语??? 、?房地产市场:房地产交易的场所及有关的行为;??? 2、?房地产市场的分类:1)一级市场:以土地所有者的身份,将