第二章 资产评估方法课件.ppt

资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。 四、操作程序 五、常见的评估方法 案例1分析 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 类比法的基本计算公式为： 3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 ＝被估对象收益额×参照物市盈率 案例2分析 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例3分析 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元） 第二节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元） 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 （3）功能价值法 参照物 功能价值 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。 该类通用设备的重置成本=1200×80/50 =1920（万元） 评估生产线年设计能力为10000吨，评估时， 由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景 气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6000吨 ，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常 发挥。政策调整其预计会持续3年，该企业正常投资 报酬率10%，生产线的规模指数x 为0.6。 要求：试根据所给条件 （1）估测所能出现的经济性贬值率 （2）估测该设备的经济性贬值额 第三节 收益法 一、基本思路： 将被估资产能够带来的预期收益，以折现率和资本化率作为收益率，反推在一定收益率下能够带来一定量收益的本金数额。 在市场经济条件下，任何一个理性投资者愿意支付的投资额，不会高于被投资资产预期未来收益的折现值之和。 二、基本前提 被估资产的未来收益能够预测，并可以用货币形式量化 为获取未来收益所